Viager : les bases à connaître sur ce mécanisme

Maîtriser la vente en viager est une bonne façon pour rajouter une corde à son arc et ainsi pouvoir diversifier ses services. 

Le viager représente environ 5500 ventes par an et se renforce au fil des ans en raison du vieillissement de la population et de leur besoin d’augmenter leur pouvoir d’achat. 

 

Comment fonctionne le viager ?

Dans sa forme traditionnelle, le viager est l’opération dans laquelle le propriétaire d’un bien (appelé le crédirentier) va vendre ce dernier à un acheteur (appelé le débirentier) en contrepartie d’une rente ; et ce jusqu’au décès du crédirentier. Au décès du crédirentier, le débirentier devient alors plein propriétaire du bien. 

Si cette opération peut paraître simple, elle nécessite une certaine expertise à plusieurs niveaux : D’abord dans la détermination du prix de vente comme nous le verrons par la suite, ensuite dans la capacité à savoir rédiger un compromis sur mesure en fonction de la volonté des parties et enfin dans le recueil du consentement parfaitement éclairé auprès d’un ou de vendeurs souvent âgés.  

 

👴🏻🏠 Quels sont les différents types de viager ? 

Plusieurs types de viager existent en fonction de ce que souhaite faire le Vendeur : 

  • Conserver un simple droit d’habitation. Le vendeur peut continuer à user du bien à titre d’habitation jusqu’à ce qu’il quitte le bien, soit suite à son décès soit car il se rend en maison de retraite par exemple.
  • Conserver l’usufruit du bien. Il peut occuper le bien à titre personnel ou bien le mettre en location. Le bien sera alors transmis au débirentier au décès du crédirentier
  • Laisser le bien libre. On parle de viager libre et dans ce cas, l’Acquéreur peut louer directement le bien à une personne, ou l’occuper lui-même, mais est tenu d’une rente auprès du crédirentier durant toute la durée de vie de ce dernier. 

En pratique, les deux premiers cas sont le plus souvent utilisés. 

 

💶 Comment est calculé le prix de vente dans un viager ? 

La détermination du prix est un sujet fondamental. La nullité du contrat peut être demandée s’il y a une erreur. C’est pourquoi, au moindre doute sur ces différents calculs, nous recommandons de faire appel à un professionnel du secteur pour vous accompagner.

 

Le paiement du prix de vente d’un viager se décompose en deux parties : 

  • Le bouquet : Une somme qui est payée lors de la signature de l’acte de vente. L’Acquéreur et le Vendeur s’accorde sur son montant.
  • La rente viagère : Une somme qui est versée périodiquement jusqu’au décès du Vendeur (mensuelle, trimestrielle ou annuelle) 
Pour calculer la valeur d’une rente viagère il faut déterminer plusieurs éléments :

  • La valeur vénale du bien immobilier, c’est-à-dire la valeur du marché du bien au jour de l’opération en viager
  • Le type de viager, libre ou occupé
  • L’âge et le sexe du ou des vendeurs afin de déterminer l’espérance de vie moyenne
  • Le montant du bouquet
  • L’indice de référence choisi pour actualiser le montant des rentes, en principe il s’agit de l’indice mensuel des prix à la consommation publié par l’Insee.  

 

🔎 Exemples simplifiés

Le Vendeur a 75 ans et souhaite vendre en viager son bien d’une valeur de 200 000€.
L’Acquéreur souhaite acheter avec un bouquet de 50 000€.

 

  • Si le viager est libre ⬇️
    • Espérance de vie : 14,28 ans
    • Valeur à financer via la rente : Valeur vénale – bouquet = 200 000€ – 50 000€ = 150 000€
    • Montant de la rente : 150 000€/14,28 années = 10 500€/an soit 875€/mois

Le coût de la rente mensuelle, avec un bouquet de 50 000€  sera donc de 875€. Cette rente devra être réactualisée suivant l’indice mensuel des prix de la consommation.

 

  • Si le viager est occupé ⬇️
    • Espérance de vie : 14,28 ans
      Il convient de déduire de la valeur du bien la valeur du droit d’usage et d’habitation du bien.
      Pour l’administration fiscale, la valeur est de 60% de la valeur de l’usufruit (
      article 762 bis du CGI).
      En vertu de l’article 669 du CGI, si l’usufruitier a moins de 81 ans, l’usufruit équivaut à 30% de la valeur du bien.
      Soit dans notre situation : 200 000€*30%*60% = 36 000€

👉 Puis d’enlever cette valeur de la valeur du bien : 200 000€-36 000€ = 164 000€

  • Valeur à financer via la rente : Sur ce prix de vente, on enlève 50 000€ de bouquet = 164 000€ – 50 000€ = 114 000€ de rente globale
  • Montant de la rente : 114 000€/14,28 années = 7983€/an soit 665€/mois

 

⚠️ Attention, nous avons ici appliqué une méthode de calcul simplifiée pour calculer le droit d’usage et d’habitation (méthode retenue par l’administration fiscale).
Toutefois, en pratique les professionnels calculent une valeur économique plus approfondie afin d’être le plus juste possible pour les parties. Cette valeur est basée sur le croisement du barème Daubry ou ViageXpertise, de la rentabilité du bien suivant sa localisation ainsi que les données de l’INSEE. 

En raison de sa complexité, nous vous invitons à vous rapprocher d’un viageriste pour vous lancer lors de vos premières transactions. 

 

 

➗ Comment sont fiscalisées les ventes en viager ? 

La fiscalité du viager est plutôt légère pour le Vendeur : 

  • Pour le bouquet : Aucune imposition (sauf éventuelle plus value si le bien n’est pas la résidence principale du vendeur)
  • Pour la rente viagère : Imposition au titre de l’impôt sur le revenu avec un abattement suivant l’âge du crédirentier (50% entre 50 et 59 ans, 60% entre 60 et 69 ans, 70% au-delà de 70 ans). 

Pour l’Acquéreur, il sera redevable des droits de mutation calculés sur la base de la valeur vénale du bien (bouquet plus montant estimé des rentes)

 

❌ Que se passe-t-il si le débirentier ne paye plus ? 

Le crédirentier peut demander la résolution du contrat de viager. Il redevient propriétaire du bien et conserve le bouquet et les rentes déjà versées. Il s’agit d’une protection particulièrement forte.  

 

🔨 Qui a la charge de l’entretien du bien entre débirentier et crédirentier ? 

La répartition des charges doit être prévue au contrat car il n’y a pas de règle en la matière. De manière classique, lorsque le viager est occupé, l’Acquéreur aura la charge des gros travaux et devra assurer le bien comme propriétaire non occupant.
Le Vendeur de son côté aura les charges relatives à l’usage du bien, le paiement de l’eau, de l’électricité ainsi que les travaux d’entretien courant du bien. 

 

✍🏼 Quelles sont les particularités lors de la rédaction des contrats ?

Lors de la rédaction du mandat ou de l’offre, une différence importante réside dans le fait de décomposer le prix entre la valeur vénale du bien et le prix de vente. Ce dernier étant lui-même divisé entre le bouquet et la rente. 

Au niveau du compromis, certaines clauses supplémentaires devront s’appliquer à la vente en viager comme notamment : 

  • Une clause de révision de la rente, de préférence en se référant à l’indice du coût de la construction publié par l’INSEE. 
  • Une clause résolutoire si l’acquéreur cesse de payer la rente. Cette clause précise que le Vendeur pourra récupérer son bien sans avoir à rembourser les sommes déjà versées par l’acquéreur après un commandement de payer resté sans réponse pendant 1 mois. 
  • Une clause de revente du bien par l’acquéreur : L’Acquéreur doit prévenir le vendeur occupant. De plus, il demeure garant du paiement de la rente viagère par le nouveau propriétaire, et s’engage à régler la somme si ce dernier ne s’acquitte pas de ses obligations.

 

Et sur MyNotary ? 🤔

Il vous est possible de créer un dossier de vente en viager et de rédiger vos offres, mandats et compromis avec des trames spécifiques pour ce type de vente. 

Pour la préparation et la signature du compromis de vente, nous vous conseillons vivement de vous rapprocher d’un spécialiste du viager pour vous accompagner.

 

Téléchargez la fiche pratique « Viager : les bases à connaître » en cliquant ici !

Viager : les bases à connaître sur ce mécanisme

Maîtriser la vente en viager est une bonne façon pour rajouter une corde à son arc et ainsi pouvoir diversifier ses services. 

Le viager représente environ 5500 ventes par an et se renforce au fil des ans en raison du vieillissement de la population et de leur besoin d’augmenter leur pouvoir d’achat. 

 

Comment fonctionne le viager ?

Dans sa forme traditionnelle, le viager est l’opération dans laquelle le propriétaire d’un bien (appelé le crédirentier) va vendre ce dernier à un acheteur (appelé le débirentier) en contrepartie d’une rente ; et ce jusqu’au décès du crédirentier. Au décès du crédirentier, le débirentier devient alors plein propriétaire du bien. 

Si cette opération peut paraître simple, elle nécessite une certaine expertise à plusieurs niveaux : D’abord dans la détermination du prix de vente comme nous le verrons par la suite, ensuite dans la capacité à savoir rédiger un compromis sur mesure en fonction de la volonté des parties et enfin dans le recueil du consentement parfaitement éclairé auprès d’un ou de vendeurs souvent âgés.  

 

👴🏻🏠 Quels sont les différents types de viager ? 

Plusieurs types de viager existent en fonction de ce que souhaite faire le Vendeur : 

  • Conserver un simple droit d’habitation. Le vendeur peut continuer à user du bien à titre d’habitation jusqu’à ce qu’il quitte le bien, soit suite à son décès soit car il se rend en maison de retraite par exemple.
  • Conserver l’usufruit du bien. Il peut occuper le bien à titre personnel ou bien le mettre en location. Le bien sera alors transmis au débirentier au décès du crédirentier
  • Laisser le bien libre. On parle de viager libre et dans ce cas, l’Acquéreur peut louer directement le bien à une personne, ou l’occuper lui-même, mais est tenu d’une rente auprès du crédirentier durant toute la durée de vie de ce dernier. 

En pratique, les deux premiers cas sont le plus souvent utilisés. 

 

💶 Comment est calculé le prix de vente dans un viager ? 

La détermination du prix est un sujet fondamental. La nullité du contrat peut être demandée s’il y a une erreur. C’est pourquoi, au moindre doute sur ces différents calculs, nous recommandons de faire appel à un professionnel du secteur pour vous accompagner.

 

Le paiement du prix de vente d’un viager se décompose en deux parties : 

  • Le bouquet : Une somme qui est payée lors de la signature de l’acte de vente. L’Acquéreur et le Vendeur s’accorde sur son montant.
  • La rente viagère : Une somme qui est versée périodiquement jusqu’au décès du Vendeur (mensuelle, trimestrielle ou annuelle) 
Pour calculer la valeur d’une rente viagère il faut déterminer plusieurs éléments :

  • La valeur vénale du bien immobilier, c’est-à-dire la valeur du marché du bien au jour de l’opération en viager
  • Le type de viager, libre ou occupé
  • L’âge et le sexe du ou des vendeurs afin de déterminer l’espérance de vie moyenne
  • Le montant du bouquet
  • L’indice de référence choisi pour actualiser le montant des rentes, en principe il s’agit de l’indice mensuel des prix à la consommation publié par l’Insee.  

 

🔎 Exemples simplifiés

Le Vendeur a 75 ans et souhaite vendre en viager son bien d’une valeur de 200 000€.
L’Acquéreur souhaite acheter avec un bouquet de 50 000€.

 

  • Si le viager est libre ⬇️
    • Espérance de vie : 14,28 ans
    • Valeur à financer via la rente : Valeur vénale – bouquet = 200 000€ – 50 000€ = 150 000€
    • Montant de la rente : 150 000€/14,28 années = 10 500€/an soit 875€/mois

Le coût de la rente mensuelle, avec un bouquet de 50 000€  sera donc de 875€. Cette rente devra être réactualisée suivant l’indice mensuel des prix de la consommation.

 

  • Si le viager est occupé ⬇️
    • Espérance de vie : 14,28 ans
      Il convient de déduire de la valeur du bien la valeur du droit d’usage et d’habitation du bien.
      Pour l’administration fiscale, la valeur est de 60% de la valeur de l’usufruit (
      article 762 bis du CGI).
      En vertu de l’article 669 du CGI, si l’usufruitier a moins de 81 ans, l’usufruit équivaut à 30% de la valeur du bien.
      Soit dans notre situation : 200 000€*30%*60% = 36 000€

👉 Puis d’enlever cette valeur de la valeur du bien : 200 000€-36 000€ = 164 000€

  • Valeur à financer via la rente : Sur ce prix de vente, on enlève 50 000€ de bouquet = 164 000€ – 50 000€ = 114 000€ de rente globale
  • Montant de la rente : 114 000€/14,28 années = 7983€/an soit 665€/mois

 

⚠️ Attention, nous avons ici appliqué une méthode de calcul simplifiée pour calculer le droit d’usage et d’habitation (méthode retenue par l’administration fiscale).
Toutefois, en pratique les professionnels calculent une valeur économique plus approfondie afin d’être le plus juste possible pour les parties. Cette valeur est basée sur le croisement du barème Daubry ou ViageXpertise, de la rentabilité du bien suivant sa localisation ainsi que les données de l’INSEE. 

En raison de sa complexité, nous vous invitons à vous rapprocher d’un viageriste pour vous lancer lors de vos premières transactions. 

 

 

➗ Comment sont fiscalisées les ventes en viager ? 

La fiscalité du viager est plutôt légère pour le Vendeur : 

  • Pour le bouquet : Aucune imposition (sauf éventuelle plus value si le bien n’est pas la résidence principale du vendeur)
  • Pour la rente viagère : Imposition au titre de l’impôt sur le revenu avec un abattement suivant l’âge du crédirentier (50% entre 50 et 59 ans, 60% entre 60 et 69 ans, 70% au-delà de 70 ans). 

Pour l’Acquéreur, il sera redevable des droits de mutation calculés sur la base de la valeur vénale du bien (bouquet plus montant estimé des rentes)

 

❌ Que se passe-t-il si le débirentier ne paye plus ? 

Le crédirentier peut demander la résolution du contrat de viager. Il redevient propriétaire du bien et conserve le bouquet et les rentes déjà versées. Il s’agit d’une protection particulièrement forte.  

 

🔨 Qui a la charge de l’entretien du bien entre débirentier et crédirentier ? 

La répartition des charges doit être prévue au contrat car il n’y a pas de règle en la matière. De manière classique, lorsque le viager est occupé, l’Acquéreur aura la charge des gros travaux et devra assurer le bien comme propriétaire non occupant.
Le Vendeur de son côté aura les charges relatives à l’usage du bien, le paiement de l’eau, de l’électricité ainsi que les travaux d’entretien courant du bien. 

 

✍🏼 Quelles sont les particularités lors de la rédaction des contrats ?

Lors de la rédaction du mandat ou de l’offre, une différence importante réside dans le fait de décomposer le prix entre la valeur vénale du bien et le prix de vente. Ce dernier étant lui-même divisé entre le bouquet et la rente. 

Au niveau du compromis, certaines clauses supplémentaires devront s’appliquer à la vente en viager comme notamment : 

  • Une clause de révision de la rente, de préférence en se référant à l’indice du coût de la construction publié par l’INSEE. 
  • Une clause résolutoire si l’acquéreur cesse de payer la rente. Cette clause précise que le Vendeur pourra récupérer son bien sans avoir à rembourser les sommes déjà versées par l’acquéreur après un commandement de payer resté sans réponse pendant 1 mois. 
  • Une clause de revente du bien par l’acquéreur : L’Acquéreur doit prévenir le vendeur occupant. De plus, il demeure garant du paiement de la rente viagère par le nouveau propriétaire, et s’engage à régler la somme si ce dernier ne s’acquitte pas de ses obligations.

 

Et sur MyNotary ? 🤔

Il vous est possible de créer un dossier de vente en viager et de rédiger vos offres, mandats et compromis avec des trames spécifiques pour ce type de vente. 

Pour la préparation et la signature du compromis de vente, nous vous conseillons vivement de vous rapprocher d’un spécialiste du viager pour vous accompagner.

 

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