Lors d’une acquisition immobilière, on entend souvent que l’on conseille à l’acquéreur de constituer une Société Civile Immobilière. Pourtant, la création d’une SCI n’est au final jamais un remède miracle et ne permet pas véritablement de payer moins de frais ou moins d’impôts, ni même forcément de faciliter un emprunt !

Elle présente des inconvénients et des avantages qui se retrouvent tout au long de la vie de la société, de l’acquisition du bien jusqu’à sa revente.

Le principe de la Société Civile Immobilière

La Société est considérée juridiquement comme une “personne morale” qui est distincte des “personnes physiques” qui la composent. Les associés et les gérants devront ainsi prendre toutes les décisions dans l’intérêt de la société, qui n’est donc pas l’intérêt direct des associés.

La société agit comme un écran, et reste l’interlocuteur principal vis-à-vis des tiers (administration, voisins…). Tous les courriers et toutes les notifications devront ainsi impérativement être adressés directement à la société et non pas au gérant ou aux associés.

Du point de vue fiscal, la SCI peut être soumise à deux régimes différents :

• Société soumise à l’impôt sur le revenu (majorité des cas). Il s’agit d’une société classique, dont le but est d’acquérir un bien, pour simplement en assurer la gestion. Dans cette hypothèse, la société est transparente, et les associés seront directement redevables de l’impôt sur le revenu (si la SCI perçoit des loyers par exemple) ou bien de l’impôt sur la plus-value, comme s’ils possédaient directement le bien en leur nom propre.
• Société soumise à l’impôt sur les sociétés (possibilité plus rare). Cela sera le cas si la société exerce une activité commerciale, comme l’achat et la revente de plusieurs biens ou encore la location meublée. La société sera considérée comme opaque et sera directement redevable des impôts en son nom. Cela implique une obligation de tenir une comptabilité stricte et à jour. Chaque résultat (les loyers perçus par exemple) sera taxé à l’impôt sur les sociétés lors de sa perception. Si les associés décident ensuite de se distribuer ce résultat, il s’agira d’un dividende, qui sera également taxé au titre de l’impôt sur le revenu.

L’acquisition d’un bien en SCI

Cette acquisition se fera aux mêmes frais et fiscalité que pour un achat en direct, augmentés bien évidemment des frais de constitution de la société !

Le principal inconvénient de la SCI provient de l’absence des différentes protections, en principe accordées par le code de la consommation aux acquéreurs personnes physiques. En effet, les tribunaux estiment que la société peut être assimilée à un professionnel de l’immobilier, même si elle n’est composée uniquement que de deux associés, complètement étrangers au secteur !

La conséquence est alors majeure sur les conditions de la vente : la SCI ne bénéficierait ainsi d’aucune faculté de rétractation ni de condition suspensive d’obtention du prêt.

En pratique, il arrive fréquemment que ces dispositions soient maintenues, en accord avec le vendeur, lors de la signature d’un avant-contrat, pour ainsi accorder cette protection à la société. Néanmoins, une absence de purge du délai de rétractation ne sera pas ici condamnable !

Le financement de la SCI

La société est le plus souvent créée spécialement pour l’acquisition et sera constituée entre l’avant-contrat et la vente. N’ayant pas encore d’existence, elle n’a aucun revenu sur lequel la banque pourra se baser pour monter le dossier de financement.

Ainsi, pour se prémunir d’une éventuelle procédure de surendettement, la banque demandera la plupart du temps une caution solidaire du ou des gérants, voire des associés, en plus d’une garantie sur le bien (hypothèque). En cas d’impayés, la banque pourra décider soit de saisir le bien, soit de poursuivre la ou les cautions en totalité, pour qu’elle puisse obtenir le remboursement des échéances, voire des pénalités de retard.

Cette caution n’est absolument pas obligatoire, mais sera quasi systématiquement demandée par la banque, pour accorder le financement.

La gestion du bien au travers de la SCI

C’est au travers de la gestion du bien que se trouve le principal intérêt de la SCI.

Cette gestion devra se faire au travers de décisions collectives prises à la majorité des associés, pour les actes les plus importants, ou bien au travers de décisions prises par la gérance, en fonction des dispositions prévues au sein des statuts.

Au contraire d’une détention directe par plusieurs personnes en indivision, où souvent un accord unanime est nécessaire pour la moindre action à accomplir sur le bien, la SCI permet d’éviter des situations de blocage, et de prévoir une répartition équitable des charges en fonction des parts de chacun.

La gestion d’un bien immobilier est également simplifiée lorsque les parts sont réparties entre des parents et leurs enfants : en conservant la gérance de la société, les parents pourront librement gérer le bien, sans obtenir l’accord des enfants.

La transmission des parts de SCI

Il est beaucoup plus simple de transmettre des parts de SCI de son vivant, que ce soit par vente ou par donation.

La donation ou la vente porte en effet dans ce cas là sur les parts de la société et non pas sur le bien lui-même : il n’est donc pas obligatoire de procéder par acte notarié, mais vous devrez faire alors sans les précieux conseils du notaire ! L’achat de parts sociales est en effet beaucoup moins encadré qu’un achat immobilier et ne protège quasiment pas l’acquéreur.

Une donation-partage (celle-ci obligatoirement reçue dans un acte notarié), plus avantageuse qu’une donation simple pour les héritiers peut être effectuée sur des parts de société, alors qu’elle ne peut pas être consentie sur un seul bien immobilier.

En cas de décès d’un des associés, les statuts peuvent aussi prévoir des dispositions réglementant la transmission des parts du défunt.

Les statuts peuvent, par exemple, prévoir que les héritiers de l’associé décédé doivent être agréés par tous les autres associés. En cas de refus d’agrément, ces héritiers auront droit seulement au remboursement de la valeur des parts, et ne pourront jamais revendiquer la qualité d’associé ou un quelconque droit sur les biens détenus par la société.

Cela permet d’éviter l’entrée de tiers étrangers dans la société, qui ne prendront donc jamais part aux décisions, au contraire de ce qui pourrait arriver dans le cadre d’une détention directe.

La revente du bien détenu par la SCI

La revente du bien directement par la SCI comporte seulement quelques particularités par rapport à une vente classique.

Comme lors de l’acquisition, si la SCI est considérée comme un professionnel de l’immobilier, elle ne pourra pas s’exonérer de la garantie des vices cachés.

Cela implique donc de bien informer l’acquéreur sur l’état du bien vendu, car à défaut, la responsabilité de la Société pourra être facilement engagée. Comme tout professionnel, elle est présumée connaître tous les vices du bien qu’elle vend.

Ces vices peuvent porter sur l’état des murs ou de la toiture, la fragilité des poutres, les nuisances sonores, etc.

En cas de découverte d’un tel vice après la vente, l’acquéreur pourra se retourner contre la société venderesse, au contraire d’un vendeur non professionnel.

Par ailleurs, concernant le prix de vente revenant à la SCI, il est impérativement versé au nom de la société sur un compte qui lui est propre. Les associés devront ensuite gérer la répartition de ce prix à hauteur de leurs quotes-parts respectives.

Si la société est soumise à l’impôt sur le revenu, seul un impôt sur la plus-value peut potentiellement être exigible.

Si elle est soumise à l’impôt sur les sociétés, le prix sera taxé une première fois comme un résultat classique, puis une seconde fois lors du versement aux associés.

Que retenir ?

Avantages

• Un outil qui améliore la gestion d’un ou plusieurs biens immobiliers entre plusieurs personnes différentes, en évitant de recourir à l’indivision ;
• Facilite la transmission du vivant des associés et sécurise le patrimoine immobilier propre à la société en cas de décès d’un associé.

Inconvénients

• Un coût de constitution et des formalités obligatoires à accomplir (tenue d’assemblée générale…) ;
• Le tenue d’une comptabilité stricte et à jour, ainsi qu’un choix déterminant de fiscalité applicable à la société ;
• L’administration fiscale peut par ailleurs décider de soumettre une SCI initialement placée sous le régime de l’impôt sur le revenu, au régime de l’impôt sur les sociétés, et ce de manière forcée. Cela sera le cas si la société exerce finalement une activité considérée comme commerciale (location meublée ou saisonnière par exemple), ce qui peut remettre en cause toute l’économie de la société constituée et engendrer des pénalités fiscales ;
• Une assimilation dangereuse à un professionnel de l’immobilier, non adaptée pour protéger une structure et un projet familial, tant pour les modalités d’acquisition ou de revente, que pour le montage du dossier de financement.