Les 3 choses à lire en priorité dans un PV d’AG des copropriétaires

Que vous soyez copropriétaire n’ayant pu être présent lors de l’assemblée générale, ou futur acquéreur au sein de la copropriété, une lecture attentive des procès-verbaux de ces assemblées générales est indispensable.

Qu’est-ce qu’un procès-verbal d’assemblée générale ?

Il s’agit d’un compte rendu de toutes les décisions prises et de toutes les discussions ayant eu lieu lors d’une assemblée générale, qui est composée de l’ensemble des copropriétaires. Le procès-verbal est obligatoirement rédigé par le syndic de copropriété à la fin de chaque assemblée.

Chaque procès-verbal sera ensuite consigné dans un registre spécial tenu par le syndic, qui pourra en délivrer des copies à tout copropriétaire qui en fait la demande.

Cette copie doit par ailleurs être obligatoirement notifiée par lettre recommandée à tous les copropriétaires absents et à ceux qui ont voté contre une résolution adoptée par l’assemblée, et ce pour faire valoir un droit d’opposition aux décisions qui ont été prises.

S’il n’existe pas de modèle type de procès-verbal, la forme du document pouvant varier d’un syndic à l’autre, son contenu obligatoire est fixé précisément par la loi.

Quels sont les éléments à surveiller ?

Il existe trois éléments à surveiller avec vigilance, particulièrement pour un acquéreur futur copropriétaire :

Travaux et dépenses

Tous les travaux et postes de dépenses envisagés devront faire l’objet d’un vote lors de l’assemblée générale. En cas d’adoption de la résolution, le procès-verbal mentionnera alors la date de commencement des travaux, ainsi que la ou les dates d’exigibilité du paiement du montant de ces travaux.
Ces dates d’exigibilité sont essentielles : elles fixent la date à partir de laquelle le syndic va pouvoir procéder aux appels de fonds auprès de tous les copropriétaires.
Pour mieux comprendre, voici deux exemples de deux résolutions adoptant des travaux, qui contiennent chacune une formulation différente :

Résolution adoptée — grande copropriété

Résolution adoptée — petite copropriété

Il est donc primordial que l’acquéreur puisse lire correctement les derniers procès-verbaux d’assemblée générale : il sera en effet redevable des futures fractions exigibles des travaux, dès le jour où il deviendra copropriétaire.

Il sera possible de prévoir, dès la signature du compromis de vente, un remboursement anticipé entre vendeur et acquéreur, de ces travaux votés, mais non encore entièrement payés.

Le budget prévisionnel

Au moins une fois par an, l’assemblée générale doit se prononcer et approuver le budget prévisionnel de fonctionnement de la copropriété.
Ce budget recouvre les “charges de copropriété”, qui devront être acquittées par tous les copropriétaires. Ces charges concernent les dépenses d’entretien courant de l’immeuble, comme l’électricité des parties communes, le ménage…
Cette information sera essentielle pour un futur acquéreur qui deviendra copropriétaire : il pourra ainsi non seulement consulter le budget prévisionnel de l’année en cours, mais également les budgets des années antérieures, consignés dans les procès-verbaux annuels.

Contrat de syndic

Le contrat de syndic est conclu pour une durée variable, qui peut s’étendre d’une à trois années maximum.
Le syndic est désigné par l’assemblée générale des copropriétaires
Une copropriété dont le syndic change fréquemment peut révéler des problèmes de mésentente entre les copropriétaires.
En cas de conflit avec le syndic actuel, on pourra se référer au procès-verbal qui contient sa désignation, pour obtenir la date de fin du contrat. Une prochaine assemblée générale devra se réunir avant cette date, pour décider de reconduire le syndic en place ou d’en désigner un autre.

Que retenir ?

Si la lecture de plusieurs procès-verbaux à la suite est sûrement peu passionnante, il est indispensable de prendre connaissance de tous les éléments financiers de la copropriété, surtout avant de se lancer dans une acquisition.

Il faudra ainsi faire attention avant tout :

Aux travaux, votés ou refusés, afin de connaître le montant à débourser et sous quel délai ;
Aux budgets et charges prévisionnels, qui seront à régler tous les trimestres et constituent les principales dépenses du copropriétaire ;
Aux procédures de recouvrement d’impayés, visant un ou plusieurs copropriétaires : des charges non acquittées impliquent souvent une copropriété mal entretenue, faute de moyens.

Guillaume TRUSCH