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Comment changer la destination d’un bien immobilier ?

Face au contexte actuel, de nombreux propriétaires sont tentés de vendre leurs locaux commerciaux ou professionnels en tant que logement habitable. Un changement de destination est alors nécessaire, dont la procédure est encadrée par la loi.

 

1/ Définition de la destination

“La destination” d’un bien immobilier correspond à l’utilité pour laquelle ce bien a été construit, sa fonction principale.

A titre d’exemple, une maison individuelle qui sert de résidence principale est à usage d’habitation, c’est sa destination, ce pour quoi le bâtiment a été construit.

Lors de la demande d’autorisation pour construire un bien (permis de construire, déclaration préalable…), il doit être précisé la destination du futur bâtiment et de ses locaux accessoires. A partir du moment où l’autorisation est reçue, la construction est autorisée uniquement pour la destination demandée !

 

Un bien peut servir à une ou plusieurs de ces cinq destinations : 

  • Exploitation agricole et forestière ;
  • Habitation ;
  • Commerce et activités de service ;
  • Equipements d’intérêt collectif et services publics ;
  • Autres activités des secteurs secondaire ou tertiaire.

Il existe également une vingtaine de sous-destinations. La destination habitation est divisée en deux sous-destinations : le logement et l’hébergement (v. article R.151-28 c.urbanisme).

 

2/ Les autorisations nécessaires

Le changement de destination consiste à passer d’une des cinq destinations à une autre (par exemple passer d’un bien à usage commercial en un bien à usage d’habitation).

✅ Il est possible, mais des autorisations sont obligatoirement requises : 

  • Un permis de construire lorsque l’on souhaite changer la destination ou la sous-destination d’un immeuble et en même temps effectuer des travaux modifiant la façade et/ou la structure porteuse de l’immeuble
  • Une déclaration préalable sera nécessaire dans les autres cas.

❗️Si aucuns travaux n’accompagnent un changement de sous-destination, aucune autorisation n’est nécessaire !

📝  Lorsqu’un copropriétaire souhaite modifier la destination de son lot, il conviendra de regarder si le règlement de copropriété l’autorise. S’il ne l’autorise pas, ce changement ne sera pas possible à moins d’avoir l’accord unanime des copropriétaires en Assemblée Générale.

🤝 Dans le cadre d’une vente, lorsque l’acquéreur souhaite acheter mais modifier la destination du bien, l’avant-contrat pourra prévoir une clause suspensive visant à l’obtention des autorisations nécessaires.

 

3/ Conséquences d’un changement effectué sans autorisations

Si un propriétaire change l’usage qu’il faisait de son bien, en modifiant ou non sa structure, il y aura un changement de destination.

Dans ce cas, le maire peut contraindre le propriétaire, sous peine d’une astreinte journalière 💰: 

  • Soit à rétablir la situation comme elle était antérieurement 
  • Soit à faire la demande d’autorisation nécessaire (permis ou déclaration)

En cas d’omission, il sera donc possible de faire la demande des autorisations nécessaires à postériori !

🧑🏻‍⚖️ Des sanctions fiscales peuvent également apparaître, notamment lorsque le bien est désormais à usage d’habitation (la taxe foncière étant due), ainsi que des sanctions pénales.

 

4/ Particularité : le changement d’usage temporaire

Dans les communes de plus de 200 000 habitants, lorsqu’un bien passe temporairement d’un usage d’habitation à un autre, une autorisation du Maire de la commune dans laquelle se situe le bien est nécessaire.

C’est un contrôle administratif qui est nécessaire pour ces communes afin de contrôler le parc de logements.

On parle ici uniquement d’un changement d’usage qui est temporaire : par exemple un propriétaire qui convertit son logement en un cabinet de médecin. Sans gros travaux, il sera possible de ne pas modifier la destination de l’immeuble mais de simplement modifier l’affectation pendant la durée de l’activité.

⚖️ Il existe un mécanisme de changement d’usage avec compensation : Lorsqu’un propriétaire qui demande le changement d’affectation va venir “compenser” la perte d’un logement en affectant un autre bien qui est à usage de bureau en logement.

Dans ce cas, le changement d’affectation sera définitif : les deux nouvelles affectations resteront ainsi même quand l’occupant quittera les lieux.

 

Retrouvez plus d’articles sur l’immobilier juridique : 

 

Eva BARD Eva BARD
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Face au contexte actuel, de nombreux propriétaires sont tentés de vendre leurs locaux commerciaux ou professionnels en tant que logement habitable. Un changement de destination est alors nécessaire, dont la procédure est encadrée par la loi.

 

1/ Définition de la destination

“La destination” d’un bien immobilier correspond à l’utilité pour laquelle ce bien a été construit, sa fonction principale.

A titre d’exemple, une maison individuelle qui sert de résidence principale est à usage d’habitation, c’est sa destination, ce pour quoi le bâtiment a été construit.

Lors de la demande d’autorisation pour construire un bien (permis de construire, déclaration préalable…), il doit être précisé la destination du futur bâtiment et de ses locaux accessoires. A partir du moment où l’autorisation est reçue, la construction est autorisée uniquement pour la destination demandée !

 

Un bien peut servir à une ou plusieurs de ces cinq destinations : 

  • Exploitation agricole et forestière ;
  • Habitation ;
  • Commerce et activités de service ;
  • Equipements d’intérêt collectif et services publics ;
  • Autres activités des secteurs secondaire ou tertiaire.

Il existe également une vingtaine de sous-destinations. La destination habitation est divisée en deux sous-destinations : le logement et l’hébergement (v. article R.151-28 c.urbanisme).

 

2/ Les autorisations nécessaires

Le changement de destination consiste à passer d’une des cinq destinations à une autre (par exemple passer d’un bien à usage commercial en un bien à usage d’habitation).

✅ Il est possible, mais des autorisations sont obligatoirement requises : 

  • Un permis de construire lorsque l’on souhaite changer la destination ou la sous-destination d’un immeuble et en même temps effectuer des travaux modifiant la façade et/ou la structure porteuse de l’immeuble
  • Une déclaration préalable sera nécessaire dans les autres cas.

❗️Si aucuns travaux n’accompagnent un changement de sous-destination, aucune autorisation n’est nécessaire !

📝  Lorsqu’un copropriétaire souhaite modifier la destination de son lot, il conviendra de regarder si le règlement de copropriété l’autorise. S’il ne l’autorise pas, ce changement ne sera pas possible à moins d’avoir l’accord unanime des copropriétaires en Assemblée Générale.

🤝 Dans le cadre d’une vente, lorsque l’acquéreur souhaite acheter mais modifier la destination du bien, l’avant-contrat pourra prévoir une clause suspensive visant à l’obtention des autorisations nécessaires.

 

3/ Conséquences d’un changement effectué sans autorisations

Si un propriétaire change l’usage qu’il faisait de son bien, en modifiant ou non sa structure, il y aura un changement de destination.

Dans ce cas, le maire peut contraindre le propriétaire, sous peine d’une astreinte journalière 💰: 

  • Soit à rétablir la situation comme elle était antérieurement 
  • Soit à faire la demande d’autorisation nécessaire (permis ou déclaration)

En cas d’omission, il sera donc possible de faire la demande des autorisations nécessaires à postériori !

🧑🏻‍⚖️ Des sanctions fiscales peuvent également apparaître, notamment lorsque le bien est désormais à usage d’habitation (la taxe foncière étant due), ainsi que des sanctions pénales.

 

4/ Particularité : le changement d’usage temporaire

Dans les communes de plus de 200 000 habitants, lorsqu’un bien passe temporairement d’un usage d’habitation à un autre, une autorisation du Maire de la commune dans laquelle se situe le bien est nécessaire.

C’est un contrôle administratif qui est nécessaire pour ces communes afin de contrôler le parc de logements.

On parle ici uniquement d’un changement d’usage qui est temporaire : par exemple un propriétaire qui convertit son logement en un cabinet de médecin. Sans gros travaux, il sera possible de ne pas modifier la destination de l’immeuble mais de simplement modifier l’affectation pendant la durée de l’activité.

⚖️ Il existe un mécanisme de changement d’usage avec compensation : Lorsqu’un propriétaire qui demande le changement d’affectation va venir “compenser” la perte d’un logement en affectant un autre bien qui est à usage de bureau en logement.

Dans ce cas, le changement d’affectation sera définitif : les deux nouvelles affectations resteront ainsi même quand l’occupant quittera les lieux.

 

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