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Vente en copropriété : répartition des charges et travaux

Au sein d’une copropriété, deux types de charges existent : 

  • 🧽🪣 Les charges trimestrielles, dites charges courantes, qui sont comprises dans un budget prévisionnel (servant à régler l’entretien courant de la copropriété). Chaque copropriétaire participe à ces frais en fonction de sa quote-part de parties communes. De plus, il y a une obligation annuelle de cotiser au fonds ALUR, destiné à financer certains travaux.

(A noter que pour les éléments d’équipements communs, seuls les copropriétaires susceptibles de s’en servir en seront redevables ! Par exemple celui qui habite au rez-de-chaussée n’aura pas payé des charges sur l’entretien de l’ascenseur. A l’inverse tous ceux en étages le devront, et ce même s’ils ne l’utilisent en réalité pas.)

  • 🛠️ Les charges hors budget prévisionnel, qui sont des charges exceptionnelles. Elles concernent principalement des travaux (un ravalement de façade ou le remplacement d’une chaudière collective…), qui sont votés et quantifiés lors des assemblées générales des copropriétaires.

 

1/ Au moment de la vente, qui paie quoi ?

La vente n’a pas d’impact sur la répartition de ces charges et travaux.

En effet, un vote en Assemblée Générale va fixer la date à laquelle seront exigibles les sommes et à cette date, le syndic de copropriété en réclamera le paiement au copropriétaire en place.

  • S’il les réclame avant la signature de la vente définitive : il adressera l’appel de fonds au vendeur qui devra les payer.
  • S’il les réclame après la signature de la vente définitive : il l’adressera à l’acquéreur, s’il a bien été mis au courant du changement de propriétaire.

 

2/ La possibilité de s’arranger en amont de la vente

🤝 Il est possible que les parties conviennent d’un accord afin de déroger aux règles présentées ci-dessus et ainsi réaliser, entre elles, des remboursements anticipés.

Il peut s’agir d’un élément important de négociation du prix de vente, car les parties pourront déterminer qui supporte le coût définitif de ces charges et travaux.

⚠️ Cet arrangement n’aura lieu qu’entre les parties : le syndic viendra réclamer les sommes exigibles au copropriétaire en place à la date de l’appel de fonds. A charge pour elles de s’arranger en interne !

Les parties pourront donc convenir dès le compromis qu’un remboursement devra être effectué au moment de la signature de l’acte définitif, et ce pour ces deux types de charges.

Pour les charges trimestrielles, il peut être convenu que l’acquéreur remboursera au vendeur le prorata de charges du trimestre en cours, ainsi que la cotisation versée pour le fonds de travaux. Il s’agit du même principe que le remboursement de la taxe foncière.

➡️ L’acheteur et le vendeur peuvent convenir que l’acheteur remboursera le vendeur pour les sommes déjà payées ou que le vendeur paiera à l’avance les sommes qui seront dues après la vente.

 

3/ Cas particulier

✍🏼 Si une l’Assemblée Générale est prévue entre la signature du compromis et celle de la vente définitive, le syndic enverra la convocation au vendeur. Il est cependant d’usage de prévoir que le vendeur devra informer l’acquéreur de cette assemblée et lui donner procuration pour y assister. Dans ce cas, l’acquéreur pourra voter, et s’il y a des travaux approuvés, il en assumera exclusivement la charge.

Cependant si le vendeur ne prend pas ces mesures, il restera responsable des travaux et pourra devoir rembourser l’acquéreur des sommes qui seront dûes après la signature de la vente définitive.

 

4/ Que retenir ?

  • La vente n’a pas d’impact sur la répartition légale des charges et travaux. Le vendeur doit régler toutes les sommes exigibles avant la vente.
  • Des travaux votés par le Vendeur, avant la vente, peuvent incomber au futur Acquéreur si le paiement est exigible postérieurement.
  • Une dérogation est possible entre les parties, et peut faire l’objet de négociations autour du prix de vente.
  • Les accords passés entre les parties n’ont pas de valeur à l’égard du syndic. Il continuera à envoyer les appels de fonds au copropriétaire en place le moment venu.

 

Retrouvez plus d’articles sur l’immobilier juridique : 

 

Eva BARD Eva BARD
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Au sein d’une copropriété, deux types de charges existent : 

  • 🧽🪣 Les charges trimestrielles, dites charges courantes, qui sont comprises dans un budget prévisionnel (servant à régler l’entretien courant de la copropriété). Chaque copropriétaire participe à ces frais en fonction de sa quote-part de parties communes. De plus, il y a une obligation annuelle de cotiser au fonds ALUR, destiné à financer certains travaux.

(A noter que pour les éléments d’équipements communs, seuls les copropriétaires susceptibles de s’en servir en seront redevables ! Par exemple celui qui habite au rez-de-chaussée n’aura pas payé des charges sur l’entretien de l’ascenseur. A l’inverse tous ceux en étages le devront, et ce même s’ils ne l’utilisent en réalité pas.)

  • 🛠️ Les charges hors budget prévisionnel, qui sont des charges exceptionnelles. Elles concernent principalement des travaux (un ravalement de façade ou le remplacement d’une chaudière collective…), qui sont votés et quantifiés lors des assemblées générales des copropriétaires.

 

1/ Au moment de la vente, qui paie quoi ?

La vente n’a pas d’impact sur la répartition de ces charges et travaux.

En effet, un vote en Assemblée Générale va fixer la date à laquelle seront exigibles les sommes et à cette date, le syndic de copropriété en réclamera le paiement au copropriétaire en place.

  • S’il les réclame avant la signature de la vente définitive : il adressera l’appel de fonds au vendeur qui devra les payer.
  • S’il les réclame après la signature de la vente définitive : il l’adressera à l’acquéreur, s’il a bien été mis au courant du changement de propriétaire.

 

2/ La possibilité de s’arranger en amont de la vente

🤝 Il est possible que les parties conviennent d’un accord afin de déroger aux règles présentées ci-dessus et ainsi réaliser, entre elles, des remboursements anticipés.

Il peut s’agir d’un élément important de négociation du prix de vente, car les parties pourront déterminer qui supporte le coût définitif de ces charges et travaux.

⚠️ Cet arrangement n’aura lieu qu’entre les parties : le syndic viendra réclamer les sommes exigibles au copropriétaire en place à la date de l’appel de fonds. A charge pour elles de s’arranger en interne !

Les parties pourront donc convenir dès le compromis qu’un remboursement devra être effectué au moment de la signature de l’acte définitif, et ce pour ces deux types de charges.

Pour les charges trimestrielles, il peut être convenu que l’acquéreur remboursera au vendeur le prorata de charges du trimestre en cours, ainsi que la cotisation versée pour le fonds de travaux. Il s’agit du même principe que le remboursement de la taxe foncière.

➡️ L’acheteur et le vendeur peuvent convenir que l’acheteur remboursera le vendeur pour les sommes déjà payées ou que le vendeur paiera à l’avance les sommes qui seront dues après la vente.

 

3/ Cas particulier

✍🏼 Si une l’Assemblée Générale est prévue entre la signature du compromis et celle de la vente définitive, le syndic enverra la convocation au vendeur. Il est cependant d’usage de prévoir que le vendeur devra informer l’acquéreur de cette assemblée et lui donner procuration pour y assister. Dans ce cas, l’acquéreur pourra voter, et s’il y a des travaux approuvés, il en assumera exclusivement la charge.

Cependant si le vendeur ne prend pas ces mesures, il restera responsable des travaux et pourra devoir rembourser l’acquéreur des sommes qui seront dûes après la signature de la vente définitive.

 

4/ Que retenir ?

  • La vente n’a pas d’impact sur la répartition légale des charges et travaux. Le vendeur doit régler toutes les sommes exigibles avant la vente.
  • Des travaux votés par le Vendeur, avant la vente, peuvent incomber au futur Acquéreur si le paiement est exigible postérieurement.
  • Une dérogation est possible entre les parties, et peut faire l’objet de négociations autour du prix de vente.
  • Les accords passés entre les parties n’ont pas de valeur à l’égard du syndic. Il continuera à envoyer les appels de fonds au copropriétaire en place le moment venu.

 

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