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Qu’est-ce qu’un congé pour vendre ?

25 février 2019

Il est très fréquent de voir un bien loué mis en vente. Si ce n’est jamais un problème pour concrétiser la vente au travers d’un congé pour vendre, il est néanmoins nécessaire de respecter certaines formalités.

Comment vendre un bien loué ?

La loi vise aujourd’hui à protéger le locataire pour éviter que ce dernier ne se retrouve à la rue du jour au lendemain. Ainsi, 2 hypothèses sont possibles :

  • Vendre le bien libre
  • Vendre le bien occupé avec le locataire en place

Si le bien est vendu occupé, en dehors du cas d’une vente d’un immeuble entier de plus de cinq logement ou de la première vente après mise en copropriété (rare en pratique), aucune formalité particulière n’est à respecter : le bail en cours sera maintenu et à part une modification dans la personne du bailleur, il n’y a aucun changement notable pour le locataire en place.

La loi encadre avant tout la vente d’un bien loué et qui devra être vendu libre.

Le vendeur devra alors respecter une lourde procédure, au terme de laquelle le locataire devra quitter les lieux à l’expiration du bail, pour que l’acquéreur puisse habiter directement dans le bien vendu.

De manière générale, il n’y a que trois possibilités pour le propriétaire de résilier le bail d’habitation :

  • Délivrer un congé pour vendre
  • Délivrer un congé pour reprise (le propriétaire devra impérativement habiter dans les lieux)
  • Résilier le bail pour faute grave du locataire.
    Cette résiliation ne peut prendre effet qu’à l’expiration du bail en cours.

Le congé pour vendre

Pour que le bien soit vendu libre, un congé pour vendre doit être délivré par le propriétaire à son locataire. Ces dispositions sont insérées à l’article 15 de la loi du 23 Décembre 1986.

En cas de location meublée, le congé pour vendre n’a pas de spécificité.

Par contre, si la location est consentie nue, le congé pour vendre octroie un droit de préemption au locataire.

Ce congé pour vendre est ainsi une véritable offre de vente : le locataire peut décider d’acheter le bien en priorité sur l’acquéreur. Il n’est pas du tout obligatoire d’avoir un acquéreur pour donner un congé pour vendre.

Il n’est pas non plus nécessaire que le congé soit délivré avant la signature du compromis de vente : l’acte sera alors signé sous la condition de non acquisition par le locataire. Si le locataire décide d’acquérir le bien, le compromis de vente deviendra caduque et la vente se déroulera normalement au profit du locataire.

Il est cependant conseillé de délivrer ce congé au locataire avant la signature de l’avant contrat, car la procédure et les délais à respecter sont assez longs.

La procédure du congé pour vendre

Le congé doit être notifié à tous les locataires, par huissier de justice ou par lettre recommandé avec accusé de réception, au plus tard 6 mois avant l’expiration du bail.

Si les relations entre propriétaire et locataire sont conflictuelles, il est vivement conseillé de procéder par voie d’huissier, pour être sûr que le congé soit valablement délivré.
En effet, si un seul des locataires ne récupère pas le recommandé à la poste, le congé ne sera pas valable !

Le congé pour vendre doit ainsi comprendre :

  • Le prix de vente
  • Les modalités de paiement
  • La description des biens vendus
  • Les cinq premiers alinéas du II de l’article 15
  • Une notice d’information

Il n’est cependant pas obligatoire de mentionner quoique ce soit sur un éventuel acquéreur.

Attention !

  • Le prix de vente ne doit pas inclure de commission d’agence. Les tribunaux considèrent en effet que le congé pour vendre ne peut pas être assimilé à la présentation d’un acquéreur par un intermédiaire immobilier. Le locataire ne pourra donc jamais être redevable de la commission d’agence !
  • Si après que le congé soit délivré, le prix de vente est revu à la baisse (faute d’acquéreur ou suite à une négociation), il faudra donner un nouveau congé au locataire avec ces nouvelles conditions ! Et ce, même si le locataire a quitté les lieux.

Les tribunaux considèrent que, comme le congé vaut offre de vente, les conditions doivent être les même entre le locataire et l’acquéreur.

Il faudra donc délivrer un nouveau congé à chaque modification des conditions de la vente.

Si le congé ne respecte pas ces dispositions, il ne sera pas valable et le bail sera reconduit pour la même durée, soit 3 ans la plupart du temps.

La réponse du locataire

Une fois le congé délivré, le locataire doit faire connaître son intention, d’acquérir, ou non le bien dans un délai de 2 mois. Cette réponse devra se faire également à minimum par lettre recommandée avec accusé de réception.

A défaut de réponse, il aura refusé l’offre de manière tacite et devra quitter les lieux à l’expiration du bail. L’acquéreur pourra ainsi prendre pleinement possession du bien pour cette date.

Si le locataire souhaite acquérir le bien, la vente se déroulera à son profit, comme un acte de vente classique.

Il peut également arriver qu’après refus du locataire de se porter acquéreur, les conditions financières de la vente soient modifiées.

Dans ce cas, il existe un droit de préemption subsidiaire au profit du locataire, qui devra être purgé à nouveau, en lui communiquant un nouveau congé comportant les éléments financiers modifiés. Il est alors possible qu’il se porte acquéreur à ces nouvelles conditions.

Il disposera seulement d’un délai d’un mois pour se prononcer, au lieu des deux mois prévus lors du premier droit de préemption.

Guillaume TRUSCH Guillaume TRUSCH
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Qu’est-ce qu’un congé pour vendre ?

25 février 2019

Il est très fréquent de voir un bien loué mis en vente. Si ce n’est jamais un problème pour concrétiser la vente au travers d’un congé pour vendre, il est néanmoins nécessaire de respecter certaines formalités.

Comment vendre un bien loué ?

La loi vise aujourd’hui à protéger le locataire pour éviter que ce dernier ne se retrouve à la rue du jour au lendemain. Ainsi, 2 hypothèses sont possibles :

  • Vendre le bien libre
  • Vendre le bien occupé avec le locataire en place

Si le bien est vendu occupé, en dehors du cas d’une vente d’un immeuble entier de plus de cinq logement ou de la première vente après mise en copropriété (rare en pratique), aucune formalité particulière n’est à respecter : le bail en cours sera maintenu et à part une modification dans la personne du bailleur, il n’y a aucun changement notable pour le locataire en place.

La loi encadre avant tout la vente d’un bien loué et qui devra être vendu libre.

Le vendeur devra alors respecter une lourde procédure, au terme de laquelle le locataire devra quitter les lieux à l’expiration du bail, pour que l’acquéreur puisse habiter directement dans le bien vendu.

De manière générale, il n’y a que trois possibilités pour le propriétaire de résilier le bail d’habitation :

  • Délivrer un congé pour vendre
  • Délivrer un congé pour reprise (le propriétaire devra impérativement habiter dans les lieux)
  • Résilier le bail pour faute grave du locataire.
    Cette résiliation ne peut prendre effet qu’à l’expiration du bail en cours.

Le congé pour vendre

Pour que le bien soit vendu libre, un congé pour vendre doit être délivré par le propriétaire à son locataire. Ces dispositions sont insérées à l’article 15 de la loi du 23 Décembre 1986.

En cas de location meublée, le congé pour vendre n’a pas de spécificité.

Par contre, si la location est consentie nue, le congé pour vendre octroie un droit de préemption au locataire.

Ce congé pour vendre est ainsi une véritable offre de vente : le locataire peut décider d’acheter le bien en priorité sur l’acquéreur. Il n’est pas du tout obligatoire d’avoir un acquéreur pour donner un congé pour vendre.

Il n’est pas non plus nécessaire que le congé soit délivré avant la signature du compromis de vente : l’acte sera alors signé sous la condition de non acquisition par le locataire. Si le locataire décide d’acquérir le bien, le compromis de vente deviendra caduque et la vente se déroulera normalement au profit du locataire.

Il est cependant conseillé de délivrer ce congé au locataire avant la signature de l’avant contrat, car la procédure et les délais à respecter sont assez longs.

La procédure du congé pour vendre

Le congé doit être notifié à tous les locataires, par huissier de justice ou par lettre recommandé avec accusé de réception, au plus tard 6 mois avant l’expiration du bail.

Si les relations entre propriétaire et locataire sont conflictuelles, il est vivement conseillé de procéder par voie d’huissier, pour être sûr que le congé soit valablement délivré.
En effet, si un seul des locataires ne récupère pas le recommandé à la poste, le congé ne sera pas valable !

Le congé pour vendre doit ainsi comprendre :

  • Le prix de vente
  • Les modalités de paiement
  • La description des biens vendus
  • Les cinq premiers alinéas du II de l’article 15
  • Une notice d’information

Il n’est cependant pas obligatoire de mentionner quoique ce soit sur un éventuel acquéreur.

Attention !

  • Le prix de vente ne doit pas inclure de commission d’agence. Les tribunaux considèrent en effet que le congé pour vendre ne peut pas être assimilé à la présentation d’un acquéreur par un intermédiaire immobilier. Le locataire ne pourra donc jamais être redevable de la commission d’agence !
  • Si après que le congé soit délivré, le prix de vente est revu à la baisse (faute d’acquéreur ou suite à une négociation), il faudra donner un nouveau congé au locataire avec ces nouvelles conditions ! Et ce, même si le locataire a quitté les lieux.

Les tribunaux considèrent que, comme le congé vaut offre de vente, les conditions doivent être les même entre le locataire et l’acquéreur.

Il faudra donc délivrer un nouveau congé à chaque modification des conditions de la vente.

Si le congé ne respecte pas ces dispositions, il ne sera pas valable et le bail sera reconduit pour la même durée, soit 3 ans la plupart du temps.

La réponse du locataire

Une fois le congé délivré, le locataire doit faire connaître son intention, d’acquérir, ou non le bien dans un délai de 2 mois. Cette réponse devra se faire également à minimum par lettre recommandée avec accusé de réception.

A défaut de réponse, il aura refusé l’offre de manière tacite et devra quitter les lieux à l’expiration du bail. L’acquéreur pourra ainsi prendre pleinement possession du bien pour cette date.

Si le locataire souhaite acquérir le bien, la vente se déroulera à son profit, comme un acte de vente classique.

Il peut également arriver qu’après refus du locataire de se porter acquéreur, les conditions financières de la vente soient modifiées.

Dans ce cas, il existe un droit de préemption subsidiaire au profit du locataire, qui devra être purgé à nouveau, en lui communiquant un nouveau congé comportant les éléments financiers modifiés. Il est alors possible qu’il se porte acquéreur à ces nouvelles conditions.

Il disposera seulement d’un délai d’un mois pour se prononcer, au lieu des deux mois prévus lors du premier droit de préemption.

Guillaume TRUSCH Guillaume TRUSCH