L’ordonnance rectificative du 15 Avril 2020

Guillaume, notre Responsable Juridique, diplômé notaire, a synthétisé tout ce que vous deviez savoir sur l’ordonnance rectificative publiée ce matin au Journal Officiel.

Suite à une première ordonnance publiée le 26 Mars 2020, une grande majorité de délais légaux ont été prolongés de manière automatique, et ce sur une période s’étalant du 12 Mars 2020 jusqu’au mois suivant la fin de l’état d’urgence.
Cette ordonnance, publiée dans l’urgence, a fait l’objet de nombreuses analyses et de critiques, car sa rédaction était trop généraliste et surtout peu claire.

Une ordonnance rectificative n° 2020–427 a ainsi été publiée le 16 Avril 2020, pour modifier en profondeur les dispositions de ce premier texte et corriger certaines erreurs.

Les changements sont principalement opérés dans le domaine du droit immobilier, preuve que ce secteur reste l’une des principales préoccupations du gouvernement. Par ailleurs, cette ordonnance rectificative fait suite à une certaine levée de bouclier de tous les acteurs de l’immobilier.

Sont ainsi concernés en premier lieu, le droit de rétractation de l’acquéreur ainsi que le droit de préemption au profit des communes et des SAFER.

L’impact de la nouvelle ordonnance sur le délai SRU

Le texte de l’ordonnance est désormais très clair, son article 2 prévoit l’exclusion pure et simple du droit de réflexion et de rétractation bénéficiant à l’acquéreur.

La conséquence est donc tout aussi simple : seul le délai classique des 10 jours de rétractation est applicable, sans possibilité pour l’acquéreur de le prolonger. Cela s’applique à tous les compromis de vente, quelle que soit leur date de signature, que ce soit avant ou pendant l’état d’urgence sanitaire.

Cette modification de l’ordonnance a été appelée par tous les professionnels de l’immobilier, et permet ainsi de sécuriser au maximum tous les avant-contrats signés depuis le début du confinement.

Il n’y a donc plus besoin de faire renoncer l’acquéreur au bénéfice de l’ordonnance initiale.

Dans le cas où cette renonciation est déjà signée, vous pourrez simplement la conserver au dossier.

L’impact sur le droit de préemption

L’ordonnance rectificative a également retouché quelque peu les dispositions qui concernent le droit de préemption bénéficiant aux communes et au SAFER.

Le délai supplémentaire accordé par l’ordonnance initiale a été raccourci : il débutera désormais directement à la fin de l’état d’urgence sanitaire, et non plus un mois après son achèvement. Cela permettra de gagner un mois sur toutes les signatures des actes de vente, qui pourront avoir lieu dès la fin Juillet au lieu de la fin Août.

Il est bien confirmé également que ce délai de réponse au droit de préemption sera simplement suspendu, si la notification de ce droit a été faite valablement avant le début de l’état d’urgence.

Ainsi, ce délai ne sera pas repris à zéro pour les jours ayant couru avant le 12 Mars 2020.

Pour un exemple : le délai de réponse du droit de préemption est en principe fixé à deux mois. Si ce droit a été notifié le 2 Mars, soit 10 jours avant le début de l’état d’urgence, le délai de réponse ne sera plus que d’un mois et 20 jours, à compter de la fin de cet état d’urgence. Ce droit sera alors expiré le 15 Juillet 2020.

Le rapport remis à l’appui de cette ordonnance précise que la date de fin de l’état d’urgence pourrait potentiellement être raccourcie, nous vous tiendrons informés si cela s’avère être le cas.

Pour la date d’obtention du prêt, la levée d’option d’une promesse unilatérale ou la date de réitération authentique

Ces délais ne sont toujours pas concernés par la nouvelle ordonnance modificative, ils vont donc continuer à courir et peuvent toujours expirer pendant cette période ! Il sera donc toujours recommandé de régulariser un avenant au compromis ou à la promesse de vente, pour prolonger ces délais.

Pour vous faciliter la tâche, vous pourrez télécharger notre modèle d’avenant (on peut conserver le même) en cliquant ici.

À RETENIR

Le droit de rétractation de l’acquéreur n’est plus concerné par une prorogation automatique, et ce, quelque soit la date de signature de l’avant contrat.
Seul le délai classique des 10 jours reste donc applicable, d’où l’intérêt d’avoir continué à purger les délais SRU de tous les dossiers.
Le délai de réponse au droit de préemption a été réduit d’un mois, pour faciliter la signature des actes de vente le plus rapidement possible.
Le date de fin de l’état d’urgence sanitaire pourrait être raccourcie par le gouvernement.
Les délais d’obtention de financement ou de levée d’option ne sont toujours pas concernés par les reports et automatiques et vont donc expirer normalement. Il est toujours recommandé de régulariser un avenant pour prolonger ces délais.

Pour vous faciliter la tâche, vous pouvez récupérer le modèle d’avenant au contrat que vous pourrez télécharger en cliquant ici.

Guillaume TRUSCH