Fonctionnement de la condition suspensive de prêt

Afin de protéger les personnes qui achètent un bien immobilier sans être des professionnels, une condition suspensive d’obtention de prêt doit obligatoirement être incluse dans le contrat préliminaire (compromis ou promesse unilatérale) dès qu’ils envisagent de demander un prêt.

🔎 Cette condition suspensive d’obtention de prêt conditionne la réalisation de la vente à l’obtention d’un prêt pour l’Acquéreur. Si l’Acquéreur n’obtient pas son prêt en pratique, il pourra se retirer sans frais de la vente.

Le Code de la consommation exige d’ajouter cette clause pour protéger l’acquéreur non professionnel lorsqu’il demande un prêt.

Forme de la condition suspensive

Aucune obligation légale n’encadre sa forme, or une condition suspensive d’obtention de prêt correctement rédigée est source de sécurisation de la vente. En effet pour éviter que l’Acquéreur ne soit trop libre dans ses démarches de demande de prêt, il est nécessaire que la clause contienne :

Le montant total du prêt demandé
La durée de l’emprunt
Le montant du taux d’intérêt maximal
La durée de la condition suspensive

⚠️ Si ces modalités ne sont pas détaillées, l’Acquéreur qui souhaite se rétracter pourrait être tenté de solliciter un prêt à des conditions strictes qu’il aurait définies lui-même. Le but étant de ne pas obtenir le prêt et ainsi pouvoir résilier le contrat plus facilement !

👉 L’Acquéreur qui cherche à obtenir un prêt doit donc soumettre une demande respectant les détails de la condition suspensive, tels que le montant du prêt, la durée et le taux. Par exemple, si l’Acquéreur demande 250 000 € sur 15 ans alors que la condition mentionne 200 000 € sur la même période, il ne respecte pas la condition.

S’il ne parvient pas à obtenir une offre de prêt, il doit justifier cela en fournissant deux refus de banques (le nombre est convenu dans la clause). Le notaire vérifie alors que les demandes de prêt étaient conformes à la condition suspensive.

La loi prévoit une durée minimale d’un mois pour la condition suspensive. Toutefois compte tenu du délai de traitement des demandes par les établissements bancaires, la durée prévue est généralement comprise entre 45 et 60 jours (voir plus avec le contexte actuel sous lequel les banques ont du mal à prêter). La pratique impose en revanche à l’Acquéreur de déposer ses demandes de prêt sous un mois !

Délai dépassé et prêt non obtenu

📩 La condition suspensive est réalisée à partir du moment où l’Acquéreur reçoit une offre conforme à sa demande (et donc aux stipulations de la condition).

S’il n’a pas reçu d’offre conforme dans le délai, plusieurs options s’offrent aux parties :

Si les Vendeurs sont compréhensifs en cas de traitement lent du dossier par la banque, il sera possible de rédiger un avenant pour prolonger de quelques semaines la fin de la condition 📄
Si les Vendeurs ne souhaitent pas être conciliants, ils peuvent se retirer de la vente 🚪

Les conséquences financières de la non-obtention du prêt

L’Acquéreur qui verse un dépôt de garantie (compromis) ou une indemnité d’immobilisation (promesse unilatérale de vente) va se voir restituer cette somme s’il ne parvient pas à obtenir son financement dans le délai.

✅ Ce mécanisme permet bien de protéger l’Acquéreur qui n’obtiendrait pas son prêt.

Mais si la non-obtention résulte d’une faute de l’Aqcuéreur ?

🧑🏻‍⚖️ L’acquéreur, en cas de non-conclusion de la vente de sa part, peut se retrouver à payer des pénalités.

S’il ne réalise pas les démarches nécessaires à l’obtention de son financement : par exemple il ne fait pas de demande de prêt ou fait des demandes qui ne correspondent pas aux modalités prévues dans la condition suspensive (demande à un montant bien supérieur : Cass. 3e civ. 16 janvier 2013. n°11-26.557)

S’il obtient une offre de prêt mais refuse de signer l’acte final devant notaire

Dans ces deux hypothèses, la condition suspensive sera considérée comme réalisée (même s’il n’obtient pas son prêt, car cela relève d’une faute de sa part). La vente pourrait en théorie être conclue. Si l’Acquéreur souhaite faire retour en arrière en se rétractant, il engage sa responsabilité.

2 solutions sont alors ouvertes au Vendeur :

👉Il peut demander en justice l’exécution forcée de la vente. Du fait de l’insolvabilité potentielle de l’Acquéreur, cela ne parait pas la solution adéquate.

👉Il pourra sinon faire annuler la vente et garder pour lui le dépôt de garantie versé par l’Acquéreur. Si le compromis prévoit une clause pénale fixant une pénalité de 10% du prix de vente à la partie dont la faute empêcherait la réalisation de la vente, il pourra également obtenir cette somme.
Dans ce cas, l’agent n’aura pas droit à rémunération puisque la vente ne sera pas conclue ! En revanche, il lui sera toujours possible si l’Acquéreur est en faute, de lui demander une indemnité compensatrice de la perte de sa rémunération (et ce que les honoraires soient charge Vendeur ou Acquéreur).

Renonciation à la condition suspensive d’obtention du prêt

Lorsque l’Acquéreur exprime son intention de recourir à un prêt, nous avons vu que la condition suspensive devait apparaître.

S’il finance avec des fonds personnels en revanche, il doit renoncer à la condition suspensive par mention manuscrite.

« Je soussigné (civilité) (prénom) (nom), acquéreur du Bien sis (adresse), déclare effectuer cette acquisition sans recourir à aucun prêt. Je reconnais avoir été informé que si, néanmoins, je souhaitais solliciter un prêt, je ne pourrais plus me prévaloir de la condition suspensive de son obtention prévue par l’article L.313-41 du Code de la consommation.»

Vous pourrez reporter cette mention manuscrite directement dans l’acte ou sur un document à part à annexer à l’acte.

Sur MyNotary, lorsque vous indiquez que l’Acquéreur ne finance pas avec un emprunt, la plateforme détecte automatiquement si la mention devra se trouver dans l’acte ou sur une annexe.

Si vous précisez opter pour une signature manuelle, la mention manuscrite pourra être rédiger directement dans l’acte.
Si vous optez pour une signature électronique, la liste des annexes vous demandera l’ajout d’un document comprenant la mention.

👉 Retrouvez un modèle de document en cliquant ici

Généralement l’Acquéreur renonce à cette condition suspensive lorsqu’il ne recourt pas à prêt ; Toutefois il peut arriver que l’Acquéreur renonce à cette condition alors même qu’il finance par emprunt. Il devra également le mentionner de manière manuscrite. L’acte devra par ailleurs indiquer que l’Acquéreur finance avec ses fonds personnels.

🚨 L’oubli de cette mention ne rend pas l’acte nul, mais peut avoir de lourdes conséquences. L’Acquéreur pourra en effet toujours invoquer le bénéfice de cette condition. Même s’il prévoit initialement de financer son acquisition avec des fonds personnels.

Le risque étant que l’Acquéreur se rétracte facilement en invoquant qu’il n’a pas obtenu de prêt. Comme aucune condition n’est clairement stipulée dans l’acte, il pourrait volontairement solliciter un prêt à des conditions exagérées dans le but de se le voir refuser.

Eva BARD