🏠 Les propriétaires ne sont jamais vraiment libres de fixer le loyer comme ils l’entendent.
Diverses règles relatives au plafonnement, à l’encadrement et au complément de loyers viennent encadrer cette fixation pour que le marché locatif reste toujours le plus accessible possible.

Lorsqu’un contrat de bail est signé, celui-ci peut prévoir ou non une clause de révision 📈📉
Si une clause de révision existe, le bailleur peut réviser une fois par an le loyer en suivant l’augmentation de l’indice de révision des loyers (IRL).

Cet indice est publié chaque trimestre sur le site du service public chaque trimestre et est révisé en fonction de l’évolution des “prix à la consommation” des 12 derniers mois (c’est-à-dire les prix pratiqués pour les biens et services consommés par les ménages exceptés le tabac et justement les loyers).

Chaque année donc, le bailleur est en droit d’augmenter le loyer en réalisant le calcul suivant : 

(Loyer actuel hors charges X IRL du trimestre prévu dans le bail) / IRL du même trimestre mais de l’année précédente

 

Exemple :        Loyer actuel hors charges : 745€       IRL prévu (celui à la date de révision prévue) : 1er trimestre de 2023 = 138,61       IRL de l’année précédente : 1er trimestre de 2022 = 133,93       (745 x 138,61) / 133,93 = 771€        ➡️ Il est possible d’augmenter le loyer mensuel à 771€ !

⚠️ Précisons cependant que tous les baux conclus ou renouvelés qui portent sur des biens classés F ou G au DPE depuis le 24 août 2022 ne peuvent connaître de révision par rapport aux loyers anciennement pratiqués !

 

Le plafonnement des loyers

Mais lorsque nous sommes en période d’inflation, les prix à la consommation augmentent considérablement, et donc l’ILC aussi ! Pour éviter que le marché locatif devienne inaccessible, un mécanisme de “bouclier des loyers” a été mis en place : le plafonnement des loyers. 

Pour toutes les révisions faites depuis octobre 2022, la hausse de l’ILC d’une année à une autre est plafonnée à 3,5% (2,5% en Outre Mer et 2% en Corse). 

Ce mécanisme originellement en place jusqu’à avril 2023 vient d’être repoussé jusqu’à avril 2024 !

 

L’encadrement des loyers

Cependant dans certaines communes, la fixation du loyer devient encore plus compliquée en raison de certaines règles qui s’ajoutent. Il s’agit de zones dites tendues.

📊 Une zone tendue est une zone géographique dans laquelle il existe un déséquilibre significatif entre l’offre et la demande (demande de logement élevée par rapport à l’offre, ce qui conduit à fixer des loyers élevés). Dans ces zones listées sur le site du gouvernement, est mis en place un mécanisme d’encadrement des loyers.

Celui-ci se manifeste de 2 façons différentes :

1️⃣ Premièrement, des règles s’appliquent dans l’ensemble des communes situées en zone tendue.

 

Lors de la première mise en location d’un bien OU lorsque le bien est reloué plus de 18 mois après le dernier locataire : le bailleur fixe librement le montant du loyer. S’il existe une clause de révision dans le bail, il peut être révisé une fois par an en suivant l’ILC lui-même plafonné aujourd’hui à 3,5% comme vu précédemment.

 

Lorsque le bien est reloué moins de 18 mois après le dernier locataire : le bailleur doit appliquer le loyer anciennement pratiqué au dernier locataire.
Toutefois il existe des cas dans lesquels il est possible d’augmenter ce loyer :

➖ Si au cours des 12 derniers mois aucune révision n’a été réalisée, il est possible de le réviser en suivant l’IRL. 

➖ Si le propriétaire a réalisé des travaux il y a moins de 6 mois et que le loyer n’avait pas été augmenté, dans ce cas le loyer peut : 

• Soit être fixé librement si le coût des travaux est égal ou supérieur à la dernière année de loyers pratiqués 
• Soit être révisé si le coût des travaux est égal ou supérieur à la moitié de l’année de loyers pratiqués. Cette augmentation peut être de 15% du coût des travaux TTC et ce sur le loyer annuel !
  

➖ Si le loyer est sous-évalué par rapport à ceux pratiqués dans le voisinage, il est possible de l’augmenter de maximum 50% de la différence entre le loyer moyen pratiqué dans le voisinage et le dernier loyer appliqué au locataire. 

💡Notons que s’il est sous-évalué et qu’il n’a pas été révisé dans les 12 derniers mois il peut être révisé et s’il reste sous-évalué, il peut connaître ensuite cette augmentation.

 

Lorsqu’un bail en cours fait l’objet d’un renouvellement : le bailleur peut augmenter le loyer que s’il est sous-évalué ou que des travaux d’amélioration ou de mise en conformité ont été réalisés comme vu précédemment (augmentation limitée aux sommes vues). 

✉️ L’augmentation doit être proposée par lettre recommandée avec accusé de réception au moins six mois avant la fin du bail. 

 

2️⃣ Deuxièmement, dans certaines communes, d’autres règles s’appliquent en plus : 

Les communes concernées étant les suivantes : Paris, Lille, Hellemmes, Lomme, Plaine commune (Aubervilliers, La Courneuve, Épinay-sur-Seine, L’Île-Saint-Denis, Pierrefitte-sur-Seine, Saint-Denis, Saint-Ouen-sur-Seine, Stains, Villetaneuse), Lyon et Villeurbanne, Est Ensemble (Bagnolet, Bobigny, Bondy, Le Pré Saint-Gervais, Les Lilas, Montreuil, Noisy-le-Sec, Pantin, Romainville), Montpellier (depuis le 1er juillet 2022) et Bordeaux (depuis le 15 juillet 2022).

💵 Chaque année, un arrêté vient fixer un loyer de référence exprimé par m2 de surface habitable, pour une même catégorie de logements et pour un secteur géographique. 

Celui-ci est calculé en fonction des loyers pratiqués pour des biens comparables (nombre de pièces et année de construction) dans des zones similaires. 

Par exemple : Lyon et Villeurbanne sont divisés en 4 zones : en zone 1, un T2 non meublé construit après 1990 a pour loyer de référence 16,2€ par m2. 

L’arrêté fixe également un loyer de référence majoré qui représente 20% de plus que le loyer de référence et un loyer de référence minoré qui lui représente 30% de moins. 

🔍 Le mécanisme repose sur le fait qu’aucun bailleur en pratique ne peut fixer un loyer supérieur au loyer de référence majoré.

Les règles applicables dans toutes les zones tendues doivent donc être mises en place et à cela s’ajoute, dans les villes énoncées, que le bailleur doit être plafonné au loyer de référence majoré.

👩🏻‍⚖️ Dans le cas où le bailleur propose un loyer supérieur, le locataire peut intenter une action en diminution en saisissant la commission départementale de conciliation si celui-ci ne coopère pas. 

 

Le complément de loyer

La dernière règle à connaître est celle du complément de loyer. Lorsqu’un bien comporte des caractéristiques de localisation ou de confort le justifiant, le bailleur peut réclamer un supplément par rapport au loyer de base (par exemple une vue sur un monument historique).

Le bail comme les annonces immobilières en amont doivent contenir le montant du complément de loyer et les motifs le justifiant. 

Dans les communes dans lesquelles un loyer de référence est fixé, le complément ne peut être appliqué qu’à un loyer qui est égal à ce loyer de référence majoré. Autrement dit, il faut que le loyer soit déjà maximal et pour que le complément se justifie.

 

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