Guillaume, diplômé Notaire et Responsable Juridique chez MyNotary, fait un tour d’horizon sur les blocages et les solutions existantes pour faire aboutir un dossier de vente.

Beaucoup de dossiers de vente se sont trouvés en souffrance depuis les annonces du gouvernement, instaurant un état d’urgence sanitaire.

Si la grande majorité des études notariales ont été paralysées par l’application rapide de ces mesures, la réorganisation des offices s’effectue petit à petit et de nouvelles méthodes émergent pour pouvoir maintenir un minimum d’activité.

Ces mesures de confinement, additionnées à l’ordonnance n°2020–306 du 25 mars 2020 prolongeant certains délais légaux, ont un impact très important sur le fonctionnement de certains organismes et l’obtention de pièces obligatoires.

Lorsque le dossier est complet par contre, l’étude dispose de plusieurs outils pour pouvoir régulariser la vente, avec notamment le recours à un nouvel acte authentique pouvant se signer à distance, directement du domicile des parties.

Les obstacles potentiels à la signature de l’acte de vente

La majorité des organismes fonctionnent au ralenti ou bien sont totalement fermés, que ce soit l’administration, notamment le service de publicité foncière, ou encore les diagnostiqueurs et les syndics. Il est effectivement très compliqué d’obtenir un état daté par exemple, ce qui empêchera de régulariser la vente.

L’ordonnance du 25 Mars peut également avoir un impact sur les délais de rétractation et sur les droits de préemption, selon les interprétations qui peuvent en être faites.

Le Service de Publicité Foncière

Le service de publicité foncière est essentiel pour pouvoir régulariser un acte de vente. Cet organisme délivre les états hypothécaires, qui permettent de vérifier si le bien ne comporte pas d’inscriptions ou d’hypothèques. Ce document a une durée de validité de 2 mois et est très souvent délivré au tout début du dossier. C’est la raison pour laquelle beaucoup d’états hypothécaires sont périmés à l’heure actuelle et empêchent la signature de la vente, car ils ne peuvent pas être renouvelés.

L’acte de vente doit ensuite être publié, avec le paiement des taxes d’enregistrement dues sur la vente, formalités qui peuvent également être bloquées en fonction de l’état du service de publicité.

Ces services vont commencer à réouvrir petit à petit. Il en existe plus de 350 en France, la situation sera donc très différente en fonction des régions, quant à leur capacité à délivrer de nouveaux états hypothécaires.

Les droits de préemption

Plusieurs droits de préemption peuvent exister dans un dossier : il s’agit d’une vraie offre de vente formulée à la Mairie ou bien à la SAFER, qui peut décider d’acquérir le bien à la place de l’acquéreur.

Le délai de réponse est en principe de 2 mois à compter de la notification faite par le notaire. En cas d’absence de réponse, l’organisme aura renoncé à cette faculté d’acquisition. Il reste possible que la SAFER ou la Commune renonce expressément à son droit de préemption, en retournant un document de renonciation à l’étude.

L’ordonnance du 25 Mars prolonge automatiquement ce délai, qui sera suspendu pendant toute la durée des mesures d’état d’urgence augmenté d’un mois. Potentiellement, la renonciation à ce droit de préemption pourrait donc être ramené jusqu’au 25 Août 2020.

La renonciation expresse peut toujours être obtenue, pour peu que les services d’urbanisme continuent de fonctionner.

Là encore, la situation sera très variable en fonction des Communes et des SAFER.

Le droit de rétractation de l’acquéreur

L’ordonnance du 25 mars suscite également beaucoup de débats sur le fait qu’elle soit applicable ou non au droit de rétractation de l’acquéreur.

Selon la majorité des analyses, ce délai est concerné par cette ordonnance et l’acquéreur pourrait alors se rétracter un mois après la fin des mesures d’urgence.

D’autres analyses estiment que l’ordonnance n’est pas applicable à ce droit de rétractation et que le délai classique des 10 jours est conservé.

Pour plus de sécurité, et c’est la solution qui est préconisée par toutes les interprétations, il est recommandé d’effectuer les purges du délai SRU dans tous les dossiers nouvellement signés. En effet la purge reste parfaitement valable, et il est possible que l’ordonnance soit modifiée sur ce point ou que l’état d’urgence soit réduit.

Par ailleurs, l’acquéreur a la possibilité de renoncer à la prolongation automatique des délais qui lui est offert : cette renonciation devra être recueillie par écrit, et seulement après expiration du délai classique des dix jours.

Un modèle de renonciation vous est proposé par MyNotary, qui pourra être signé de manière papier ou électronique par l’acquéreur. Vous pourrez le télécharger en cliquant ici.

Attention toutefois, même si cette solution est préconisée par la plupart des analyses, le notaire en charge du dossier pourra toujours avoir sa propre interprétation et sa manière de faire.

Les outils pour régulariser l’acte de vente

Si tous les obstacles sont levés et les pièces obtenues, il reste encore la problématique de la signature effective de l’acte de vente. Aujourd’hui, il n’y a qu’une seule solution valable, qui consiste à faire régulariser des procurations à l’ensemble des parties.

Il sera bientôt possible de signer un acte authentique électronique à distance, selon un décret non encore applicable, mais qui devrait être très prochainement publié.

Des procurations pour l’ensemble des parties

Comme décrit dans un précédent article, il est tout à fait envisageable que vendeurs et acquéreurs établissent des procurations, au profit d’un clerc de l’étude par exemple, pour les représenter à l’acte. Il faudra pour cela que les employés de l’étude puissent se rendre sur leur lieu de travail, ce qui ne respecte pas véritablement les règles de confinement.

La plupart du temps, cette procuration doit être certifiée en Mairie, ce qui n’est pas possible à l’heure actuelle, au regard des mesures de confinement.

Le notaire peut se passer de cette certification, mais cela peut être dangereux et engager fortement sa responsabilité en cas de contentieux.

Il peut alors utiliser un système de signature électronique sécurisé, pour que le client régularise la procuration de chez lui.

Sur MyNotary, nous utilisons la signature électronique “avancée” qui impose la vérification d’une pièce d’identité des parties avant signature.

En possession de telles procurations, le notaire peut décider de passer la vente, avec toutefois une lecture de l’acte de vente par téléphone ou visioconférence qui sera recommandée.

Le nouvel acte authentique électronique à distance

Un décret publié le 4 Avril 2020 permet désormais aux notaires de régulariser l’acte authentique de vente à distance, sans faire de procuration.

Ce décret est prévu pour être provisoire, un tel acte ne pourra être reçu que pendant une période fixée jusqu’à un mois après la fin des mesures d’état d’urgence sanitaire (donc jusqu’au 25 Juin à l’heure actuelle).

Cette procédure est différente de celle qui existait déjà auparavant, qui doit se dérouler obligatoirement chez deux notaires, en présence des clients, pour être valable.

Avec ce nouveau système, les parties peuvent signer directement de leur domicile, sans se déplacer. Il faudra alors au minimum posséder un ordinateur, une bonne connexion internet et une webcam.

Lors d’une visioconférence, l’identité de chaque signataire sera vérifiée en direct par un agent certificateur.

Une lecture de l’acte de vente sera effectuée par le notaire, qui enverra à chacune des parties un “acte de consentement à signature”. Ce document devra faire l’objet d’une signature électronique dite “qualifiée”, qui nécessite l’intervention de cet agent certificateur.

Chaque document de consentement sera ensuite annexé directement à l’acte authentique de vente ; seul le notaire en définitive signera cet acte.

Il est impératif pour l’étude d’avoir installé un équipement de visioconférence sécurisé, qui est assez coûteux. Malheureusement, un grand nombre de notaires n’ont pas pu mettre en place ce système, faute de temps ou de moyens, créant une disparité entre les études qui peuvent recevoir des actes et celles qui n’en ont pas la capacité.

À RETENIR :

• Beaucoup d’organismes fonctionnent au ralenti ou sont arrêtés, empêchant l’obtention de pièces obligatoires.
• Il reste possible pour une commune de renoncer à son droit de préemption, malgré les délais de l’ordonnance du 25 Mars, mais cela dépendra entièrement de la volonté et la capacité de la Mairie à le faire.
• L’acquéreur peut renoncer au report de son délai de rétractation, dans un document qu’il devra signer. Cela dépendra également entièrement de la volonté de l’acquéreur.
• Un modèle de renonciation à la prolongation automatique des délais offerts automatiquement à l’acquéreur est disponible ICI
• Un acte de vente peut se régulariser avec des procurations de toutes les parties, en utilisant un mode de signature électronique à distance sécurisé.
• Un acte authentique peut désormais se signer entièrement à distance, si le notaire est équipé du matériel adéquat.