Baux commerciaux et baux professionnels : les principales différences 

Les baux commerciaux et professionnels, bien que parfois confondus, diffèrent en termes de durée, de réglementation et de droits des locataires. Cet article vous éclaire sur les principales distinctions à connaître pour faire le bon choix.

Et retrouvez une fiche récapitulative de cet article 👉 ici 🤩

Quand conclure un bail commercial ou un bail professionnel ?

Le choix entre un bail commercial et un bail professionnel dépend de la nature de l’activité exercée dans le local loué. Le bail commercial est destiné aux activités commerciales, industrielles ou artisanales, tandis que le bail professionnel concerne les professions libérales et autres activités non commerciales. Cette distinction garantit une relation locative sécurisée et conforme aux exigences légales.

 

Les spécificités des baux commerciaux et professionnels

Le bail commercial, régi par les articles L145-1 et suivants du Code de commerce, est particulièrement protecteur pour le locataire. Il s’applique aux locaux utilisés pour les activités commerciales, industrielles ou artisanales. Le locataire doit être titulaire d’un fonds de commerce inscrit au Registre du Commerce et des Sociétés (RCS) ou au Registre National des Entreprises (RNE).

Le bail professionnel, quant à lui, est défini par les articles 57-A et 57-B de la loi du 23 décembre 1986. Il s’adresse aux activités non commerciales, telles que les professions libérales (architectes, avocats, médecins), et impose que les locataires soient imposés sous la catégorie des Bénéfices Non Commerciaux (BNC).

 

Les caractéristiques principales des baux commerciaux et professionnels

Le principe de liberté contractuelle régit le bail professionnel, permettant aux parties de déterminer librement les modalités du bail. Toutefois, certaines règles sont à respecter :
  • Durée minimale : 6 ans.
  • Congé : Le locataire peut donner congé à tout moment avec un préavis de 6 mois, tandis que le bailleur ne peut le faire qu’à l’échéance du bail, avec le même préavis.
  • Renouvellement : Pas de droit automatique, nécessitant un accord entre les parties.
  • Loyer : Fixé librement, révisable par une clause d’indexation.
  • Sous-location et cession : Libres sauf stipulation contraire dans le bail.
  • Charges : Le bail doit définir les charges, sinon le locataire prend en charge les dépenses d’entretien courant.

 

La réglementation encadre beaucoup plus strictement le bail commercial :
  • Durée minimale : 9 ans, avec une possibilité de résiliation triennale pour le locataire.
  • Congé : Le bailleur peut donner congé tous les 3 ans avec préavis de 6 mois pour motifs spécifiques avec indemnité d’éviction (travaux de construction ou reconstruction, surélévation de l’immeuble, ou travaux prescrits ou autorisés)

Le locataire peut donner congé tous les 3 ans avec préavis de 6 mois. Ou à tout moment en cas de départ à la retraite ou de mise en invalidité.

  • Renouvellement : Le locataire bénéficie d’un droit au renouvellement s’il a exploité son fonds de commerce durant les trois dernières années du bail.
  • Révision du loyer : Possible tous les trois ans, avec un plafonnement basé sur l’indice des loyers commerciaux (ILC). Le loyer peut être déplafonné si le bail est supérieur à 12 ans.
  • Sous-location : Soumise à autorisation expresse du bailleur.
  • Cession de bail : Possible sauf clause contraire. En revanche, il est impossible d’interdire la cession du bail si le locataire cède l’intégralité du fonds de commerce.
  • Charges et réparations : Le bailleur doit fournir un inventaire des charges et travaux lors de la signature du bail et tous les trois ans.

 

La possibilité d’opter pour le statut des baux commerciaux 

Même si toutes les conditions pour un bail professionnel sont remplies, les parties peuvent choisir le statut des baux commerciaux.  A l’inverse, il n’est pas possible d’opter pour un bail professionnel si les conditions pour un bail commercial sont réunies.

Cette option peut offrir un cadre clair et avantageux à la relation entre les parties. Le bail commercial présente plusieurs avantages pour le locataire comme pour le bailleur : il assure un engagement minimal plus long pour le locataire avec une possibilité de renouvellement, tandis que le bailleur bénéficie d’une stabilité accrue, le locataire ne pouvant donner congé que tous les trois ans.

En connaissant les principales règles de ces deux types de baux, vous pourrez mieux conseiller vos clients sur l’option la plus adaptée à leur situation, si le choix est possible.

 

Baux commerciaux et baux professionnels : les principales différences 

Les baux commerciaux et professionnels, bien que parfois confondus, diffèrent en termes de durée, de réglementation et de droits des locataires. Cet article vous éclaire sur les principales distinctions à connaître pour faire le bon choix.

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Quand conclure un bail commercial ou un bail professionnel ?

Le choix entre un bail commercial et un bail professionnel dépend de la nature de l’activité exercée dans le local loué. Le bail commercial est destiné aux activités commerciales, industrielles ou artisanales, tandis que le bail professionnel concerne les professions libérales et autres activités non commerciales. Cette distinction garantit une relation locative sécurisée et conforme aux exigences légales.

 

Les spécificités des baux commerciaux et professionnels

Le bail commercial, régi par les articles L145-1 et suivants du Code de commerce, est particulièrement protecteur pour le locataire. Il s’applique aux locaux utilisés pour les activités commerciales, industrielles ou artisanales. Le locataire doit être titulaire d’un fonds de commerce inscrit au Registre du Commerce et des Sociétés (RCS) ou au Registre National des Entreprises (RNE).

Le bail professionnel, quant à lui, est défini par les articles 57-A et 57-B de la loi du 23 décembre 1986. Il s’adresse aux activités non commerciales, telles que les professions libérales (architectes, avocats, médecins), et impose que les locataires soient imposés sous la catégorie des Bénéfices Non Commerciaux (BNC).

 

Les caractéristiques principales des baux commerciaux et professionnels

Le principe de liberté contractuelle régit le bail professionnel, permettant aux parties de déterminer librement les modalités du bail. Toutefois, certaines règles sont à respecter :
  • Durée minimale : 6 ans.
  • Congé : Le locataire peut donner congé à tout moment avec un préavis de 6 mois, tandis que le bailleur ne peut le faire qu’à l’échéance du bail, avec le même préavis.
  • Renouvellement : Pas de droit automatique, nécessitant un accord entre les parties.
  • Loyer : Fixé librement, révisable par une clause d’indexation.
  • Sous-location et cession : Libres sauf stipulation contraire dans le bail.
  • Charges : Le bail doit définir les charges, sinon le locataire prend en charge les dépenses d’entretien courant.

 

La réglementation encadre beaucoup plus strictement le bail commercial :
  • Durée minimale : 9 ans, avec une possibilité de résiliation triennale pour le locataire.
  • Congé : Le bailleur peut donner congé tous les 3 ans avec préavis de 6 mois pour motifs spécifiques avec indemnité d’éviction (travaux de construction ou reconstruction, surélévation de l’immeuble, ou travaux prescrits ou autorisés)

Le locataire peut donner congé tous les 3 ans avec préavis de 6 mois. Ou à tout moment en cas de départ à la retraite ou de mise en invalidité.

  • Renouvellement : Le locataire bénéficie d’un droit au renouvellement s’il a exploité son fonds de commerce durant les trois dernières années du bail.
  • Révision du loyer : Possible tous les trois ans, avec un plafonnement basé sur l’indice des loyers commerciaux (ILC). Le loyer peut être déplafonné si le bail est supérieur à 12 ans.
  • Sous-location : Soumise à autorisation expresse du bailleur.
  • Cession de bail : Possible sauf clause contraire. En revanche, il est impossible d’interdire la cession du bail si le locataire cède l’intégralité du fonds de commerce.
  • Charges et réparations : Le bailleur doit fournir un inventaire des charges et travaux lors de la signature du bail et tous les trois ans.

 

La possibilité d’opter pour le statut des baux commerciaux 

Même si toutes les conditions pour un bail professionnel sont remplies, les parties peuvent choisir le statut des baux commerciaux.  A l’inverse, il n’est pas possible d’opter pour un bail professionnel si les conditions pour un bail commercial sont réunies.

Cette option peut offrir un cadre clair et avantageux à la relation entre les parties. Le bail commercial présente plusieurs avantages pour le locataire comme pour le bailleur : il assure un engagement minimal plus long pour le locataire avec une possibilité de renouvellement, tandis que le bailleur bénéficie d’une stabilité accrue, le locataire ne pouvant donner congé que tous les trois ans.

En connaissant les principales règles de ces deux types de baux, vous pourrez mieux conseiller vos clients sur l’option la plus adaptée à leur situation, si le choix est possible.