De nombreuses fois repoussé depuis le 1er Septembre 2022, l’audit énergétique devient finalement obligatoire au 1er Avril 2023. Il s’agit d’un diagnostic supplémentaire qui devra être établi en complément du Diagnostic de Performance Énergétique.

Son objectif ? Porter à la connaissance des acquéreurs les travaux à réaliser pour améliorer le classement énergétique du bien.

Les ventes concernées

Seules les ventes portant sur des biens individuels ou en monopropriété sont concernés. Pour rappel, un bien en monopropriété est un immeuble qui appartient à un seul propriétaire, mais qui peut être divisé en plusieurs logements, qui peuvent être proposés à la location par exemple. L’audit énergétique devra aussi être réalisé en cas de bien “mixte” d’habitation et professionnel. C’est le cas par exemple d’un ensemble immobilier qui comporte un local professionnel au rez-de-chaussée et un logement à l’étage.

3/ Toutes les ventes en copropriété sont exclues

Selon la loi donc, une maison en copropriété ne sera pas concernée par l’audit énergétique. Les “copropriétés” horizontales n’ont pas été prises en compte par le législateur : il s’agit du cas de figure, peu fréquent, est un ensemble de lots individuels bâtis sur un terrain commun, avec la particularité que chaque lot privatif est une maison individuelle. À ce titre, les propriétaires de chaque maison sont également copropriétaires au regard de l’ensemble de la parcelle.

Ensuite, le Bien doit être classé en F ou G au niveau du DPE pour que la vente soit concernée.

L’entrée en vigueur sera progressive pour les autres notes du DPE : 

• A compter du 1er janvier 2025 pour ceux qui appartiennent à la classe E ;

• A compter du 1er janvier 2034 pour ceux qui appartiennent à la classe D.

Réalisation de l’audit

L’audit énergétique doit évidemment être réalisé par un diagnostiqueur professionnel. Il peut l’être également par un bureau d’étude spécialisé ou un cabinet d’architecte.

Attention, tous les diagnostiqueurs n’ont pas la certification pour établir cet audit, même s’ils ont la certification pour établir un DPE !

Attention encore, une certification plus poussée sera demandée en cas de vente d’un bien comportant plusieurs logements (monopropriété) ; un diagnostiqueur ne sera pas compétent dans cette situation. La loi estime en effet que cet audit est plus complexe à réaliser que sur un logement “classique” de type maison individuelle.

Dès réalisation du DPE et en cas de classement en F ou G, il faudra donc tout de suite s’enquérir auprès du diagnostiqueur pour savoir s’il est habilité à établir l’audit.

La durée de validité de l’audit est fixée à 5 ans. La loi ne fait donc pas correspondre la durée de validité du DPE (10 ans) avec l’audit. 

Contenu de l’audit 

L’audit énergétique doit essentiellement proposer des pistes d’amélioration et de travaux pour améliorer la note de performance énergétique, pour atteindre idéalement la classe “B”, mais tout en proposant des étapes de travaux intermédiaires. Ces recommandations doivent prendre en compte le type de bien et ne pas être irréalistes. Un chiffrage de ces travaux devra aussi figurer au sein de l’audit. 

Une remise dès la visite

Comme pour l’état des risques, l’audit énergétique devra être remis à tous les acquéreurs potentiels lors de la première visite du bien.

Le plus sécurisant pour l’agence sera, comme pour l’ERP, de le remettre dès le bon de visite, en l’annexant à ce document par exemple. 

A la différence de l’ERP, la loi prévoit que l’audit puisse être remis par voie électronique. Il suffirait alors simplement d’insérer une déclaration du visiteur dans le bon de visite, pour qu’il atteste avoir bien reçu le document de manière dématérialisée. 

Quelle sanction en absence du document ?

Comme pour l’ERP, en cas d’absence de l’audit à lors de la visite, la loi ne prévoit pas de sanction. Mais comme tout diagnostic en principe obligatoire, l’autorité de la concurrence devrait pouvoir contrôler la remise de ce document, et prononcer des amendes en cas de manquement répétés. Mais il n’existe donc pas de sanction qui  pourrait remettre en cause le dossier. 

L’essentiel étant que l’audit soit bien annexé au compromis : la loi prévoit bien qu’il doit être inclus dans le dossier de diagnostic technique. 

Le délai de rétractation ne pourra donc débuter avant la remise de l’audit à l’acquéreur.

Si jamais la date de validité de l’audit énergétique est dépassée entre le compromis et la signature de l’acte authentique, le Vendeur devra obligatoirement  en réaliser un nouveau.

6/ Problèmes d’application de la loi

Choisissez votre méthode de remise des documents, MyNotary vous proposera une trame d’attestation de remise à transmettre à l’acquéreur.

Elle sera automatiquement annexée au compromis après avoir été signée et réimportée.

Le cas du DPE “Vierge”

Le DPE “Vierge” ou “sans étiquettes” est un DPE qui ne comporte aucune note. Ce type de DPE ne devrait plus exister avec les nouveaux DPE établis depuis la réforme du 1er Juillet 2021. 

Néanmoins, certains DPE d’ancienne génération restent encore valables aujourd’hui.

Pour rappel, les DPE “anciens” restent encore valables s’ils ont été réalisés entre le 1er janvier 2018 et le 30 juin 2021. Ils restent valables jusqu’au 31 Décembre 2024.

Certains biens sont par ailleurs dispensés de réalisation d’un DPE. C’est le cas du bien dépourvu de tout système de chauffage, ou encore des biens individuels qui font une superficie de moins de 50 m2.

L’hypothèse peut donc très facilement se retrouver dans un dossier.

L’audit énergétique doit-il être produit en cas de DPE vierge ?

La loi ne prévoit pas du tout ce cas de figure. Il existe donc un flou juridique actuellement. Techniquement, le Bien n’a aucune note de classement au DPE, on ne peut donc pas considérer qu’il est classé F ou G. L’audit énergétique ne serait donc pas obligatoire.

Rien n’impose en effet au Vendeur de réaliser un nouveau DPE si celui-ci est valable.

Toutefois, les notaires recommandent toujours dans ce cas de faire établir un nouveau DPE, conforme aux nouvelles normes du 1er Juillet 2021. Cela aura le mérite de clarifier la situation et d’avoir en définitive un classement énergétique du bien. 

Date d’application de l’audit

L’audit sera obligatoire à partir du 1er Avril prochain, pour tous les compromis signés à partir de cette date.

Qu’en est-il des compromis signés avant le 1er Avril, mais dont la vente se régularise après cette date ?

Dans cette situation, l’audit ne sera pas obligatoire, car la loi applicable sera celle en vigueur au jour de la signature du compromis. Le Vendeur ne devra donc pas fournir un audit énergétique lors de la vente définitive.

Certains compromis comportent une clause spécifique au niveau des diagnostics, qui impose au Vendeur de fournir à l’Acquéreur n’importe quel diagnostic qui deviendrait obligatoire entre le compromis et la vente. Cette formulation n’est pas présente sur MyNotary.

Attention toutefois : cela n’est valable que pour les compromis de vente. Les autres types de contrat, comme les promesses unilatérales de vente ou d’achat ne sont pas concernés. En cas de signature d’une promesse unilatérale, dont la vente n’est pas encore signée au 1er Avril, l’audit énergétique devra obligatoirement être fourni. 

Et sur MyNotary ? 

Sur MyNotary, il sera proposé d’annexer l’audit énergétique dès le bon de visite ; le type de bien sera détecté et la clause sera générée dès que le DPE aura une note de F ou G.

L’impact sur le compromis sera limité, mais les clauses se généreront automatiquement dès que la situation sera détectée.

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