L’achat d’un bien immobilier représente souvent l’un des plus grands projets financiers de la vie. En France, la majorité des ménages ont recours à un prêt immobilier pour financer cet investissement. Que ce soit pour une résidence principale, secondaire ou pour un investissement locatif. Toutefois, l’accès à ce type de financement est soumis à des conditions strictes fixées par les établissements bancaires. Si vous envisagez de souscrire un prêt immobilier, il est essentiel de connaître les principaux critères pris en compte par les banques. Dans cet article, nous vous expliquons les différentes conditions nécessaires à l’obtention d’un prêt immobilier.

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1. Avoir une situation financière stable 

Le premier critère que les banques évaluent avant d’accorder un prêt immobilier est la stabilité de votre situation professionnelle et financière. En effet, les établissements bancaires privilégient les emprunteurs présentant des revenus réguliers et stables, car cela garantit votre capacité à rembourser le crédit sur le long terme. 

CDI ou stabilité professionnelle : un gage de sécurité 

Idéalement, les banques recherchent des profils en Contrat à Durée Indéterminée (CDI). Vos chances d’obtenir un prêt immobilier augmentent considérablement si vous êtes salarié en CDI. Surtout si vous avez passé la période d’essai. En revanche, si vous êtes en Contrat à Durée Déterminée (CDD), en période d’essai, ou en intérim, l’obtention du prêt sera plus compliquée, car les revenus ne sont pas garantis dans la durée. Cependant, les banques peuvent parfois considérer un CDD si vous avez des revenus réguliers depuis plusieurs années et une perspective d’embauche stable.

Les indépendants et professions libérales

Pour les travailleurs indépendants, les professions libérales, et les auto-entrepreneurs, la situation est un peu différente. La banque demandera généralement un historique d’au moins 3 ans d’activité pour vérifier la stabilité de vos revenus. Il est donc important de bien préparer votre dossier avec les documents prouvant la constance de vos rentrées d’argent sur une période prolongée. Si vous exercez votre activité depuis peu, il peut être plus difficile de convaincre la banque. 

Les retraités ou futurs retraités 

Les retraités peuvent également accéder au crédit immobilier, mais ils doivent prouver que leurs pensions sont suffisantes pour rembourser le prêt. Les banques sont souvent plus exigeantes sur la durée du prêt. Cette durée peut être limitée en fonction de l’âge du souscripteur. Un senior approchant les 60 ans pourrait se voir proposer un prêt sur une durée plus courte, avec des mensualités plus élevées. 

 

2. Un apport personnel suffisant

Le montant de l’apport personnel est un autre critère majeur pour obtenir un prêt immobilier. L’apport personnel correspond à la somme que vous êtes en mesure de fournir sur vos fonds propres pour financer une partie de l’achat du bien immobilier.

Quelle somme d’apport est nécessaire ? 

En règle générale, les banques demandent que l’apport personnel couvre 10 à 20 % du coût total de l’achat immobilier. Cet apport sert notamment à financer les frais annexes comme les frais de notaire, les frais de garantie (caution ou hypothèque) et les frais de dossier. Un apport plus important peut augmenter vos chances de recevoir une bonne offre. En effet, un apport supérieur à 20 % est souvent un signal positif pour la banque. Cela prouve que vous avez une bonne capacité d’épargne.

Que faire si vous avez peu ou pas d’apport ?

Même si un apport personnel est recommandé, il est parfois possible d’obtenir un prêt sans apport, notamment pour les jeunes actifs ou les primo-accédants. Dans ce cas, vous devrez présenter un dossier solide. Avec des garanties supplémentaires, comme une situation professionnelle très stable ou un projet bien réfléchi. Il existe également des prêts aidés (comme le Prêt à Taux Zéro – PTZ) qui peuvent venir compléter votre apport personnel et réduire vos besoins en financement.

 

3. Un taux d’endettement maîtrisé

Le taux d’endettement est un autre indicateur majeur pour la banque. Ce taux correspond à la part de vos revenus mensuels qui est consacrée au remboursement de vos crédits, y compris le futur prêt immobilier. En 2024, les banques fixent un taux d’endettement maximal à 35 %. Cela signifie que les mensualités de tous vos prêts réunis ne doivent pas excéder 35 % de vos revenus nets mensuels.

Calculez votre taux d’endettement

Le calcul du taux d’endettement se fait en divisant vos mensualités par vos revenus, multiplié par 100 pour obtenir un pourcentage. Par exemple, si vous gagnez 3 000 € par mois et que vos charges de remboursement s’élèvent à 1 000 €, votre taux d’endettement sera de 33 % (1 000 / 3 000 x 100).

Vous pouvez retrouver un simulateur sur le site du gouvernement en cliquant ici. 

Certaines banques peuvent être plus souples et accepter des taux d’endettement plus élevés, jusqu’à 35 %, voire 40 %, notamment si vous avez un revenu confortable ou si vous investissez dans un bien qui génère des revenus locatifs. Dans ce cas, les revenus complémentaires issus de la location peuvent venir compenser un taux d’endettement supérieur. 

 

4. Un bon historique bancaire : la clé de la confiance

Les banques analysent votre historique bancaire pour évaluer votre sérieux financier. En effet, elles examinent les trois derniers mois de vos relevés bancaires afin de vérifier que vous gérez correctement vos comptes. Des découverts répétés, des incidents de paiement ou une gestion irrégulière de vos finances peuvent être perçus négativement par la banque.

L’épargne régulière : un point positif

Si vous avez une habitude d’épargne régulière, cela sera vu d’un bon œil par la banque. Cela prouve votre discipline financière. Mais également que vous êtes en mesure de dégager des marges financières pour faire face à des imprévus. Plus vous montrez que vous êtes capable de gérer votre budget de manière rigoureuse, plus vous rassurez l’établissement prêteur.

5. Le projet immobilier : un facteur déterminant

Le projet immobilier en lui-même est également un critère essentiel pour la banque. Elle examinera plusieurs aspects de ce projet, notamment : 

• La localisation du bien : les banques privilégient souvent les biens situés dans des zones à forte demande, car ils sont plus sûrs en termes de revente ou de rentabilité.
• Le type de bien : les résidences principales sont généralement moins risquées que les investissements locatifs ou les résidences secondaires, et sont donc plus faciles à financer.
• L’état du bien : si le bien nécessite des travaux importants, cela peut représenter un risque supplémentaire pour la banque, qui pourrait être plus réticente à accorder un prêt. Si vous avez par exemple un projet de rénovation, votre dossier devra être solide. Une estimation avancée du coût des travaux pourra faire peser la balance du bon côté

6. Les garanties et assurances : une sécurité pour la banque

Pour accorder un prêt immobilier, les banques demandent souvent des garanties et des assurances pour se protéger contre les risques de non-remboursement. Parmi les garanties, on retrouve notamment l’hypothèque et la caution.

• L’hypothèque permet à la banque de saisir le bien immobilier en cas de non-paiement des mensualités.
• La caution (généralement via un organisme spécialisé) se porte garante du prêt et prend en charge le remboursement en cas de défaillance de l’emprunteur.

En complément, la souscription d’une assurance emprunteur est quasiment systématique. Cette assurance protège la banque et l’emprunteur en cas de décès, d’invalidité ou de perte d’emploi.

 

Conclusion

Obtenir un prêt immobilier est un processus qui peut être complexe, qui nécessite de remplir plusieurs conditions. 

Une situation professionnelle stable, un apport personnel suffisant, un taux d’endettement maîtrisé et une bonne gestion de vos finances sont les principaux critères sur lesquels les banques se basent pour accorder un crédit immobilier. Si vous remplissez ces conditions et préparez soigneusement votre dossier, vous maximisez vos chances d’obtenir un prêt aux meilleures conditions possibles.