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Comprendre et lire un état hypothécaire

Si l’état hypothécaire n’est pas obligatoire pour la rédaction d’un compromis de vente, reste qu’il contient des éléments essentiels, notamment en cas de vente d’un lot de copropriété.

C’est un document officiel, délivré par le Service de Publicité Foncière, anciennement appelé “bureau des hypothèques”.

Ce service a pour mission de délivrer les informations relatives à un immeuble (maison, lot de copropriété, terrain…) à quiconque en fait la demande. Il est ainsi possible d’accéder aux noms des propriétaires actuels et antérieurs, consulter les prix de vente, mais aussi examiner la liste de toutes les inscriptions prises sur le bien : une servitude, un droit d’usufruit ou encore…. une hypothèque, d’où son nom !

Ces documents sont le plus souvent commandés par le notaire, pour vérifier des informations essentielles sur le bien vendu, comme la présence d’une hypothèque ou d’une autre charge. N’importe quel professionnel de l’immobilier est cependant en mesure de les commander.

Délivré sur une copropriété, l’état hypothécaire permettra d’avoir la liste à jour de tous les règlements de copropriété et de ses modificatifs !

La demande d’état hypothécaire peut se faire selon deux méthodes :

  • Soit par un prestataire qui permettra de faire une demande simplifiée et de manière électronique ;
  • Soit en faisant une demande par courrier avec un formulaire CERFA sur le site des impôts, téléchargeable via ce lien.

Tout dépend de la manière dont vous en faites la demande :

  • De manière électronique : à la discrétion du prestataire sélectionné. Comptez 30€ en moyenne.
  • Au format papier : 12€ en moyenne par fiche “immeuble”

Une fiche immeuble correspond à une seule parcelle cadastrale : il faudra ainsi multiplier le coût en fonction du nombre de parcelles. Si la copropriété se trouve sur plusieurs parcelles, il suffira la plupart du temps d’en renseigner une seule pour que soit délivrée la fiche générale de la copropriété. Le règlement peut intervenir par chèque, virement ou carte bancaire, au profit du trésor public pour le format papier.

Notez qu’une demande électronique accélère grandement le délai d’obtention d’un état hypothécaire. Plus onéreux, mais beaucoup plus rapide 😉

Le délai est variable en fonction de la tâche de travail du service concerné. Il faut compter une moyenne d’une semaine pour un retour sous une forme dématérialisée. Un retour sous format “ papier” prend beaucoup plus de temps.

Des retards dans certains services peuvent impliquer un délai dépassant le mois, voire plus…

A proprement parlé, l’état hypothécaire n’a pas de réelle durée de validité : il est à jour des formalités au jour de sa délivrance.

Les tribunaux estiment qu’un nouvel état doit être commandé deux mois après sa délivrance, pour vérifier qu’aucune formalité n’est intervenue sur le bien depuis cette date (comme l’inscription d’une hypothèque, par exemple).

Avant l’informatisation du fichier immobilier, achevée au tout début des années 2000, toutes les formalités étaient reprises à la main : il s’agit de la période antérieure à “FIDJI”.

Depuis cette date, toutes les formalités sont reprises de manière informatisée, rendant le document beaucoup plus compréhensible.

Réalisé de manière manuscrite, on y recense dans l’ordre toutes les formalités accomplies sur le bien :

  • Les ventes successives
  • Les transmissions ( succession ou donation)
  • Les divisions du cadastre
  • Les remembrements…
  • …

Ainsi que toutes les différentes inscriptions passées et actuelles. Le tout sur une seule feuille !

Voici 2 exemples d’état hypothécaire antérieurs à FIDJI.

Tout à droite se situe la désignation du bien. S’il s’agit d’un bâtiment collectif, une désignation des lots sera faite dans le tableau en bas à droite.
Les cases du milieu reprennent ce que l’on appelle « l’effet relatif » du bien, c’est-à-dire son historique : combien de fois le bien a t-il été vendu, donné, fait parti d’une succession ? Dans cette partie se trouvent également les servitudes présentent sur le bien (Une servitude de passage par exemple).
Enfin c’est tout à gauche que nous retrouvons les cases consacrées aux sûretés prises sur le bien, et donc entre autres les hypothèques !
L’état hypothécaire “FIDJI”

La partie informatisée va systématiquement reprendre les mêmes informations dans un ordre chronologique. Chaque formalité sera datée et simplement désignée. Il est beaucoup plus simple de se repérer sur cette partie de l’état hypothécaire !

D’une manière générale, toutes les formalités relatives à une inscription doivent faire l’objet d’une attention particulière.

Par exemple, un nombre élevé d’hypothèques (plus de deux ou trois) pourrait fortement compromettre la vente, suite à une situation de surendettement du vendeur.

Il faut également veiller à la présence de servitudes, qui ne sont pas forcément relatées dans le titre de propriété : l’acquéreur doit en avoir connaissance, car elles peuvent impacter son droit de propriété.

La vigilance doit aussi être de mise lorsque le bien a été transmis par donation ou succession : un droit d’usufruit ou un droit d’usage peut avoir été inscrit à l’occasion de cette transmission : l’intervention du titulaire de ce droit peut alors être nécessaire.

Enfin, et de manière spécifique pour une copropriété, il faudra s’assurer d’avoir en sa possession tous les règlements de copropriété et modificatifs publiés, qu’ils soient mentionnés sur la partie avant ou après informatisation.

Guillaume TRUSCH Guillaume TRUSCH
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Comprendre et lire un état hypothécaire

Si l’état hypothécaire n’est pas obligatoire pour la rédaction d’un compromis de vente, reste qu’il contient des éléments essentiels, notamment en cas de vente d’un lot de copropriété.

C’est un document officiel, délivré par le Service de Publicité Foncière, anciennement appelé “bureau des hypothèques”.

Ce service a pour mission de délivrer les informations relatives à un immeuble (maison, lot de copropriété, terrain…) à quiconque en fait la demande. Il est ainsi possible d’accéder aux noms des propriétaires actuels et antérieurs, consulter les prix de vente, mais aussi examiner la liste de toutes les inscriptions prises sur le bien : une servitude, un droit d’usufruit ou encore…. une hypothèque, d’où son nom !

Ces documents sont le plus souvent commandés par le notaire, pour vérifier des informations essentielles sur le bien vendu, comme la présence d’une hypothèque ou d’une autre charge. N’importe quel professionnel de l’immobilier est cependant en mesure de les commander.

Délivré sur une copropriété, l’état hypothécaire permettra d’avoir la liste à jour de tous les règlements de copropriété et de ses modificatifs !

La demande d’état hypothécaire peut se faire selon deux méthodes :

  • Soit par un prestataire qui permettra de faire une demande simplifiée et de manière électronique ;
  • Soit en faisant une demande par courrier avec un formulaire CERFA sur le site des impôts, téléchargeable via ce lien.

Tout dépend de la manière dont vous en faites la demande :

  • De manière électronique : à la discrétion du prestataire sélectionné. Comptez 30€ en moyenne.
  • Au format papier : 12€ en moyenne par fiche “immeuble”

Une fiche immeuble correspond à une seule parcelle cadastrale : il faudra ainsi multiplier le coût en fonction du nombre de parcelles. Si la copropriété se trouve sur plusieurs parcelles, il suffira la plupart du temps d’en renseigner une seule pour que soit délivrée la fiche générale de la copropriété. Le règlement peut intervenir par chèque, virement ou carte bancaire, au profit du trésor public pour le format papier.

Notez qu’une demande électronique accélère grandement le délai d’obtention d’un état hypothécaire. Plus onéreux, mais beaucoup plus rapide 😉

Le délai est variable en fonction de la tâche de travail du service concerné. Il faut compter une moyenne d’une semaine pour un retour sous une forme dématérialisée. Un retour sous format “ papier” prend beaucoup plus de temps.

Des retards dans certains services peuvent impliquer un délai dépassant le mois, voire plus…

A proprement parlé, l’état hypothécaire n’a pas de réelle durée de validité : il est à jour des formalités au jour de sa délivrance.

Les tribunaux estiment qu’un nouvel état doit être commandé deux mois après sa délivrance, pour vérifier qu’aucune formalité n’est intervenue sur le bien depuis cette date (comme l’inscription d’une hypothèque, par exemple).

Avant l’informatisation du fichier immobilier, achevée au tout début des années 2000, toutes les formalités étaient reprises à la main : il s’agit de la période antérieure à “FIDJI”.

Depuis cette date, toutes les formalités sont reprises de manière informatisée, rendant le document beaucoup plus compréhensible.

Réalisé de manière manuscrite, on y recense dans l’ordre toutes les formalités accomplies sur le bien :

  • Les ventes successives
  • Les transmissions ( succession ou donation)
  • Les divisions du cadastre
  • Les remembrements…
  • …

Ainsi que toutes les différentes inscriptions passées et actuelles. Le tout sur une seule feuille !

Voici 2 exemples d’état hypothécaire antérieurs à FIDJI.

Tout à droite se situe la désignation du bien. S’il s’agit d’un bâtiment collectif, une désignation des lots sera faite dans le tableau en bas à droite.
Les cases du milieu reprennent ce que l’on appelle « l’effet relatif » du bien, c’est-à-dire son historique : combien de fois le bien a t-il été vendu, donné, fait parti d’une succession ? Dans cette partie se trouvent également les servitudes présentent sur le bien (Une servitude de passage par exemple).
Enfin c’est tout à gauche que nous retrouvons les cases consacrées aux sûretés prises sur le bien, et donc entre autres les hypothèques !
L’état hypothécaire “FIDJI”

La partie informatisée va systématiquement reprendre les mêmes informations dans un ordre chronologique. Chaque formalité sera datée et simplement désignée. Il est beaucoup plus simple de se repérer sur cette partie de l’état hypothécaire !

D’une manière générale, toutes les formalités relatives à une inscription doivent faire l’objet d’une attention particulière.

Par exemple, un nombre élevé d’hypothèques (plus de deux ou trois) pourrait fortement compromettre la vente, suite à une situation de surendettement du vendeur.

Il faut également veiller à la présence de servitudes, qui ne sont pas forcément relatées dans le titre de propriété : l’acquéreur doit en avoir connaissance, car elles peuvent impacter son droit de propriété.

La vigilance doit aussi être de mise lorsque le bien a été transmis par donation ou succession : un droit d’usufruit ou un droit d’usage peut avoir été inscrit à l’occasion de cette transmission : l’intervention du titulaire de ce droit peut alors être nécessaire.

Enfin, et de manière spécifique pour une copropriété, il faudra s’assurer d’avoir en sa possession tous les règlements de copropriété et modificatifs publiés, qu’ils soient mentionnés sur la partie avant ou après informatisation.

Guillaume TRUSCH Guillaume TRUSCH