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Location meublée VS location nue : que privilégier en 2025 ?

17 juillet 2025

👉 Téléchargez gratuitement notre fiche pratique sur la fiscalité locative en cliquant ici

Lorsqu’un bien immobilier est détenu en direct par une personne physique, les loyers perçus sont assujettis à l’impôt sur le revenu. La catégorie d’imposition va varier en fonction du type de location et les règles qui s’appliqueront seront propres à chaque catégorie d’imposition. 

  1. La location nue 

Les loyers d’une location non meublée sont imposés dans la catégorie des revenus fonciers. 

Fiscalement, deux régimes sont possibles selon les revenus :

  • Régime réel (automatique si loyers > 15 000 €/an) :
    Le bailleur déclare les loyers perçus et toutes les charges (travaux, intérêts bancaires, taxe foncière, frais de gestion…) dans la case 4BA de sa déclaration. Ces charges viennent en déduction des loyers. Si elles sont supérieures aux loyers, cela crée un déficit foncier, imputable sur les autres revenus dans la limite de 10 700 €/an. Ex. : Jean perçoit 4 500 € de loyers et paie 6 500 € de charges → déficit de 2 000 € déductible de son revenu global.
  • Régime micro-foncier (régime par défaut si loyers < 15 000 €/an) :
    Le bailleur déclare uniquement les loyers perçus, sans imputer de charges, dans la case 4BE de sa déclaration. L’administration applique ensuite automatiquement un abattement forfaitaire de 30 %.
    >    Le propriétaire peut décider d’opter pour le régime réel, quel que soit le montant des loyers ; l’option est alors non révocable pendant 3 ans.

  1. La location meublée 

Dans ce type de location, le propriétaire doit livrer son bien avec une liste de meubles minimales. Cette liste se trouve dans le décret n° 2015-981 du 31 juillet 2015. Il s’agit des meubles nécessaires pour répondre à nos besoins vitaux, principalement dormir et se nourrir. 

Les loyers perçus d’une location meublée sont imposés à l’impôt sur le revenu dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Sous le régime BIC, l’imposition peut se faire au réel ou en micro-BIC, mais leur application varie selon l’activité :

→ Location meublée longue durée ET Location meublée tourisme classée, gîtes classés et chambres d’hôtes :

  • Régime micro-BIC (automatique si loyers < à 77 700€) : Déclaration des revenus et abattement automatique de 50% appliqué (impossible ici aussi de déduire les vraies charges payées)
  • Régime réel (régime par défaut si loyers < 77 700 €/an) : Déclaration des revenus et déduction des charges réellement payées au titre de l’année sur le bien (travaux, frais de gestion, taxe foncière, intérêts d’emprunt…). Notons que depuis la loi de finances 2025, ces amortissements doivent être réintégrés dans le calcul de la plus-value à la revente ce qui augmente cet impôt en cas de revente dans un délai court

→ Location meublée tourisme non classée : 

  • Régime micro-BIC (automatique si loyers < à 15 000€) : Déclaration des revenus et abattement automatique de 30% appliqué ici.
  • Régime réel (régime par défaut si loyers < 15 000 €/an) : Déclaration des revenus et déduction des charges réellement payées au titre de l’année sur le bien (travaux, frais de gestion, taxe foncière, intérêts d’emprunt…). 

Les revenus de location meublée se déclarent via le formulaire 2042-C PRO, en complément de la déclaration classique.

 

Pour information le LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel) est le statut appliqué au bailleur en meublé imposé au régime réel.
>Il s’oppose au LMP (Loueur en Meublé Professionnel), qui s’applique automatiquement si les revenus tirés de cette location meublée dépassent 23 000 €/an, et ils représentent plus de 50 % des revenus du foyer fiscal.

 

En résumé

La location nue évite de meubler le bien, mais l’abattement fiscal en micro est moins avantageux (30 % contre 50 % en meublé). En régime réel, les charges sont déductibles dans les deux cas, mais seuls les meublés permettent d’amortir le bien — avec un impact potentiel sur la plus-value à la revente, sauf en cas d’exonération (après 30 ans de détention).

Le choix dépend donc du projet du propriétaire : gros travaux à prévoir ? Le régime réel en location nue peut générer un déficit foncier déductible des revenus. Projet long terme sans travaux ? La location meublée au réel permet de lisser la fiscalité via les amortissements.

Bref, tout est une question d’objectifs patrimoniaux et de stratégie fiscale.

Pour en savoir plus, une fiche pratique est à télécharger gratuitement via notre QR code. 

 

Fiche pratique à mettre quand terminée : https://landing.mynotary.fr/fiscalit%C3%A9-locative

Eva BARD Eva BARD
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Location meublée VS location nue : que privilégier en 2025 ?

17 juillet 2025

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Lorsqu’un bien immobilier est détenu en direct par une personne physique, les loyers perçus sont assujettis à l’impôt sur le revenu. La catégorie d’imposition va varier en fonction du type de location et les règles qui s’appliqueront seront propres à chaque catégorie d’imposition. 

  1. La location nue 

Les loyers d’une location non meublée sont imposés dans la catégorie des revenus fonciers. 

Fiscalement, deux régimes sont possibles selon les revenus :

  • Régime réel (automatique si loyers > 15 000 €/an) :
    Le bailleur déclare les loyers perçus et toutes les charges (travaux, intérêts bancaires, taxe foncière, frais de gestion…) dans la case 4BA de sa déclaration. Ces charges viennent en déduction des loyers. Si elles sont supérieures aux loyers, cela crée un déficit foncier, imputable sur les autres revenus dans la limite de 10 700 €/an. Ex. : Jean perçoit 4 500 € de loyers et paie 6 500 € de charges → déficit de 2 000 € déductible de son revenu global.
  • Régime micro-foncier (régime par défaut si loyers < 15 000 €/an) :
    Le bailleur déclare uniquement les loyers perçus, sans imputer de charges, dans la case 4BE de sa déclaration. L’administration applique ensuite automatiquement un abattement forfaitaire de 30 %.
    >    Le propriétaire peut décider d’opter pour le régime réel, quel que soit le montant des loyers ; l’option est alors non révocable pendant 3 ans.

  1. La location meublée 

Dans ce type de location, le propriétaire doit livrer son bien avec une liste de meubles minimales. Cette liste se trouve dans le décret n° 2015-981 du 31 juillet 2015. Il s’agit des meubles nécessaires pour répondre à nos besoins vitaux, principalement dormir et se nourrir. 

Les loyers perçus d’une location meublée sont imposés à l’impôt sur le revenu dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Sous le régime BIC, l’imposition peut se faire au réel ou en micro-BIC, mais leur application varie selon l’activité :

→ Location meublée longue durée ET Location meublée tourisme classée, gîtes classés et chambres d’hôtes :

  • Régime micro-BIC (automatique si loyers < à 77 700€) : Déclaration des revenus et abattement automatique de 50% appliqué (impossible ici aussi de déduire les vraies charges payées)
  • Régime réel (régime par défaut si loyers < 77 700 €/an) : Déclaration des revenus et déduction des charges réellement payées au titre de l’année sur le bien (travaux, frais de gestion, taxe foncière, intérêts d’emprunt…). Notons que depuis la loi de finances 2025, ces amortissements doivent être réintégrés dans le calcul de la plus-value à la revente ce qui augmente cet impôt en cas de revente dans un délai court

→ Location meublée tourisme non classée : 

  • Régime micro-BIC (automatique si loyers < à 15 000€) : Déclaration des revenus et abattement automatique de 30% appliqué ici.
  • Régime réel (régime par défaut si loyers < 15 000 €/an) : Déclaration des revenus et déduction des charges réellement payées au titre de l’année sur le bien (travaux, frais de gestion, taxe foncière, intérêts d’emprunt…). 

Les revenus de location meublée se déclarent via le formulaire 2042-C PRO, en complément de la déclaration classique.

 

Pour information le LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel) est le statut appliqué au bailleur en meublé imposé au régime réel.
>Il s’oppose au LMP (Loueur en Meublé Professionnel), qui s’applique automatiquement si les revenus tirés de cette location meublée dépassent 23 000 €/an, et ils représentent plus de 50 % des revenus du foyer fiscal.

 

En résumé

La location nue évite de meubler le bien, mais l’abattement fiscal en micro est moins avantageux (30 % contre 50 % en meublé). En régime réel, les charges sont déductibles dans les deux cas, mais seuls les meublés permettent d’amortir le bien — avec un impact potentiel sur la plus-value à la revente, sauf en cas d’exonération (après 30 ans de détention).

Le choix dépend donc du projet du propriétaire : gros travaux à prévoir ? Le régime réel en location nue peut générer un déficit foncier déductible des revenus. Projet long terme sans travaux ? La location meublée au réel permet de lisser la fiscalité via les amortissements.

Bref, tout est une question d’objectifs patrimoniaux et de stratégie fiscale.

Pour en savoir plus, une fiche pratique est à télécharger gratuitement via notre QR code. 

 

Fiche pratique à mettre quand terminée : https://landing.mynotary.fr/fiscalit%C3%A9-locative

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