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Loi de finances : Quelles nouveautés pour l’immobilier ?

06/02/2026

Retrouvez une synthèse de ce l’article « Loi de finances 2026 : Quelles nouveautés pour l’immobilier ? » en cliquant ici 👈

Après des semaines de blocage politique et un début d’année régi par une loi spéciale provisoire, la loi de finances a finalement été adoptée en février. Le Premier ministre ayant engagé sa responsabilité via l’article 49.3 sur les volets dépenses et recettes, le budget est désormais scellé. Du statut du bailleur privé à la fiscalité des logements vacants, voici ce qui change concrètement pour le secteur immobilier.

 

  • Le statut du bailleur privé ou dispositif JEANBRUN 

Évoqué depuis plusieurs années, le fameux « statut du bailleur privé » a longtemps nourri les attentes. L’objectif affiché était clair : rapprocher la fiscalité de la location nue de celle de la location meublée, en autorisant l’amortissement du bien et sa déduction des revenus fonciers.

Avec l’adoption du dispositif Jeanbrun dans l’article 12 octies, le principe devient enfin réalité, mais sous une forme encadrée. Le mécanisme prend la forme d’un dispositif de défiscalisation, conditionné à un engagement de location et au respect de critères précis tenant au bien comme au niveau de loyers pratiqués.

Le dispositif s’adresse aux propriétaires :

  • de logements neufs (achevé depuis moins de cinq ans ou en VEFA) situés dans un bâtiment collectif,
  • de logements anciens également en bâtiment collectif, à condition d’y réaliser des travaux lourds représentant au moins 30 % du prix d’acquisition ou des travaux concourant à la production ou à la livraison d’un immeuble neuf.

Il est conditionné à : 

  • à un engagement de location nue d’au moins 9 ans en tant que résidence principale
  • au respect de critères précis relatifs au bien vus ci-dessus (neuf ou ancien avec travaux),
  • et à des plafonds de loyers fixés selon trois secteurs : intermédiaire (-15% par rapport aux loyers du marché), social (-30%) ou très social (-45%).

Le niveau d’amortissement varie justement en fonction de ce classement. 

  • Dans le neuf, il atteint 3,5 % en location intermédiaire, 4,5 % en social et 5,5 % en très social. 
  • Dans l’ancien, les taux sont plus modérés, allant de 3 % à 4 % selon le secteur.

L’avantage fiscal reste toutefois plafonné. Le total des amortissements déduits ne peut excéder:

  • ni le prix d’acquisition hors foncier,
  • ni un plafond annuel par foyer fiscal fixé de 8 000 € à 12 000 € selon le niveau de loyers pratiqué.

Un dispositif qui marque donc une évolution notable de la fiscalité immobilière, sans pour autant instaurer un véritable statut du bailleur privé universel, mais qui ouvre la voie à une nouvelle approche de l’investissement locatif dans le nu.

Exemple : Un ménage acquiert en 2026 un appartement neuf pour 300 000 €. Il choisit de le louer en secteur intermédiaire (-15%).

  • Base amortissable (80 %) : 300 000 € x 0,8 = 240 000 €.
  • Taux d’amortissement : 3,5 % par an.
  • Calcul : 240 000 € x 0,035 = 8 400 €.
  • Résultat : L’amortissement étant plafonné à 8 000 € par an pour ce secteur, le bailleur pourra déduire ce montant maximum de ses revenus imposables chaque année pendant 9 ans.

 

Attention au calcul à la sortie : comme la pratique actuelle en LMNP, les amortissements déduits durant la vie du bien devront être réintégrés dans le calcul de la plus-value lors de la revente. Cette « douleur » fiscale s’efface néanmoins si le bien est détenu plus de 30 ans (jeu des abattements pour durée de détention) ou s’il devient la résidence principale du bailleur avant la cession.

 

Suite de l’exemple : vente du bien 330 000€ après 10 ans de détention

  • Amortissement déduit : 8 000 x 10 = 80 000€
  • Plus value : prix de vente – (prix d’acquisition – amortissements déduits)
    = 330 000€ –  (300 000€ – 80 000€)  = 110 000 € de plus value (contre 30 000€ sans réintégration.

MyNotary vous mets à disposition un calculateur vous permettant de comparer la location nue sous le dispositif JEANBRUN et la location meublée sous le régime LMNP ici 👈

 

  • Réforme de la taxation des logements vacants

L’article 27 ter refond la taxation sur la vacance pour inciter les propriétaires à remettre leurs biens sur le marché. Cette nouvelle “Taxe sur la vacance des locaux d’habitation”  remplace les anciens dispositifs et s’appliquera à compter de 2027. Donc au 1er janvier, l’administration regardera si le bien répond aux conditions de vacance.

En zone tendue (déséquilibre marqué offre/demande) : La taxe s’applique dès lors que le logement est vacant depuis au moins un an. Le taux est fixé à 17 % de la valeur locative la première année et grimpe à 34 % les années suivantes. Les communes ont désormais le pouvoir de durcir cette fiscalité en votant une majoration, pouvant porter les taux jusqu’à 30 % (1ère année) et 60 % (années suivantes).

Hors zone tendue, les communes peuvent désormais décider, sur délibération, d’instituer cette taxe dans la limite d’un plafond de 50%. Le logement doit être vacant depuis au moins deux ans ici.

  • Rénovation énergétique et déficit foncier

Lorsqu’un bailleur en location nue relève du régime réel d’imposition, il peut déduire l’ensemble de ses charges de ses revenus fonciers. Si le montant de ces charges excède celui des revenus perçus, il en résulte un déficit foncier.

Ce déficit est imputable sur le revenu global du foyer fiscal (dont les salaires), dans la limite annuelle de 10.700 €. Ce plafond est toutefois porté à 21.400 € lorsque le déficit provient de travaux de rénovation énergétique permettant au logement de sortir du statut de passoire thermique (classes E, F ou G).

La loi de finances prolonge ce dispositif renforcé : l’imputation majorée à 21.400 € demeure applicable aux dépenses payées jusqu’au 31 décembre 2027, contre une échéance initialement fixée au 31 décembre 2025.

 

  • Professionnels et régime de franchise en base de TVA

La loi de finances était très attendue sur les seuils de franchise en base de TVA. Ce régime permet aux professionnels de ne pas facturer la TVA tant que leur chiffre d’affaires reste sous certains plafonds. Mais malgré le bruit, la version finale de la loi de finances ne contient aucun changement des plafonds. 

Pour les professionnels qui se livrent à de la prestation de service (agents immobiliers/ commerciaux, etc), le seuil de franchise reste 37 500 €, avec un seuil majoré de tolérance à 41 250 €. Le dépassement du seuil majoré entraîne l’assujettissement immédiat à la TVA.

Les loueurs en meublé classique, sans services para-hôteliers reste exonérée de TVA. et enfin ceux faisant de la para-hôtellerie (au moins trois services proposés : petit-déjeuner, nettoyage, linge, accueil) est soumise à la TVA à 10 %, avec les mêmes seuils de franchise qu’auparavant : 85 000 € et seuil majoré de 93 500 €.

 

  • Suppression de la réforme du régime des plus-values immobilières

On évoquait la suppression des abattements pour durée de détention dans le calcul de la plus-value. Leur remplacement par l’application d’un coefficient d’érosion monétaire au prix d’acquisition des immeubles également. Ainsi qu’une réduction des taux d’imposition des plus-values.

Ces mesures n’ont finalement pas été reprises dans la loi finale. 

 

 

Eva BARD Eva BARD
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06/02/2026

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Après des semaines de blocage politique et un début d’année régi par une loi spéciale provisoire, la loi de finances a finalement été adoptée en février. Le Premier ministre ayant engagé sa responsabilité via l’article 49.3 sur les volets dépenses et recettes, le budget est désormais scellé. Du statut du bailleur privé à la fiscalité des logements vacants, voici ce qui change concrètement pour le secteur immobilier.

 

  • Le statut du bailleur privé ou dispositif JEANBRUN 

Évoqué depuis plusieurs années, le fameux « statut du bailleur privé » a longtemps nourri les attentes. L’objectif affiché était clair : rapprocher la fiscalité de la location nue de celle de la location meublée, en autorisant l’amortissement du bien et sa déduction des revenus fonciers.

Avec l’adoption du dispositif Jeanbrun dans l’article 12 octies, le principe devient enfin réalité, mais sous une forme encadrée. Le mécanisme prend la forme d’un dispositif de défiscalisation, conditionné à un engagement de location et au respect de critères précis tenant au bien comme au niveau de loyers pratiqués.

Le dispositif s’adresse aux propriétaires :

  • de logements neufs (achevé depuis moins de cinq ans ou en VEFA) situés dans un bâtiment collectif,
  • de logements anciens également en bâtiment collectif, à condition d’y réaliser des travaux lourds représentant au moins 30 % du prix d’acquisition ou des travaux concourant à la production ou à la livraison d’un immeuble neuf.

Il est conditionné à : 

  • à un engagement de location nue d’au moins 9 ans en tant que résidence principale
  • au respect de critères précis relatifs au bien vus ci-dessus (neuf ou ancien avec travaux),
  • et à des plafonds de loyers fixés selon trois secteurs : intermédiaire (-15% par rapport aux loyers du marché), social (-30%) ou très social (-45%).

Le niveau d’amortissement varie justement en fonction de ce classement. 

  • Dans le neuf, il atteint 3,5 % en location intermédiaire, 4,5 % en social et 5,5 % en très social. 
  • Dans l’ancien, les taux sont plus modérés, allant de 3 % à 4 % selon le secteur.

L’avantage fiscal reste toutefois plafonné. Le total des amortissements déduits ne peut excéder:

  • ni le prix d’acquisition hors foncier,
  • ni un plafond annuel par foyer fiscal fixé de 8 000 € à 12 000 € selon le niveau de loyers pratiqué.

Un dispositif qui marque donc une évolution notable de la fiscalité immobilière, sans pour autant instaurer un véritable statut du bailleur privé universel, mais qui ouvre la voie à une nouvelle approche de l’investissement locatif dans le nu.

Exemple : Un ménage acquiert en 2026 un appartement neuf pour 300 000 €. Il choisit de le louer en secteur intermédiaire (-15%).

  • Base amortissable (80 %) : 300 000 € x 0,8 = 240 000 €.
  • Taux d’amortissement : 3,5 % par an.
  • Calcul : 240 000 € x 0,035 = 8 400 €.
  • Résultat : L’amortissement étant plafonné à 8 000 € par an pour ce secteur, le bailleur pourra déduire ce montant maximum de ses revenus imposables chaque année pendant 9 ans.

 

Attention au calcul à la sortie : comme la pratique actuelle en LMNP, les amortissements déduits durant la vie du bien devront être réintégrés dans le calcul de la plus-value lors de la revente. Cette « douleur » fiscale s’efface néanmoins si le bien est détenu plus de 30 ans (jeu des abattements pour durée de détention) ou s’il devient la résidence principale du bailleur avant la cession.

 

Suite de l’exemple : vente du bien 330 000€ après 10 ans de détention

  • Amortissement déduit : 8 000 x 10 = 80 000€
  • Plus value : prix de vente – (prix d’acquisition – amortissements déduits)
    = 330 000€ –  (300 000€ – 80 000€)  = 110 000 € de plus value (contre 30 000€ sans réintégration.

MyNotary vous mets à disposition un calculateur vous permettant de comparer la location nue sous le dispositif JEANBRUN et la location meublée sous le régime LMNP ici 👈

 

  • Réforme de la taxation des logements vacants

L’article 27 ter refond la taxation sur la vacance pour inciter les propriétaires à remettre leurs biens sur le marché. Cette nouvelle “Taxe sur la vacance des locaux d’habitation”  remplace les anciens dispositifs et s’appliquera à compter de 2027. Donc au 1er janvier, l’administration regardera si le bien répond aux conditions de vacance.

En zone tendue (déséquilibre marqué offre/demande) : La taxe s’applique dès lors que le logement est vacant depuis au moins un an. Le taux est fixé à 17 % de la valeur locative la première année et grimpe à 34 % les années suivantes. Les communes ont désormais le pouvoir de durcir cette fiscalité en votant une majoration, pouvant porter les taux jusqu’à 30 % (1ère année) et 60 % (années suivantes).

Hors zone tendue, les communes peuvent désormais décider, sur délibération, d’instituer cette taxe dans la limite d’un plafond de 50%. Le logement doit être vacant depuis au moins deux ans ici.

  • Rénovation énergétique et déficit foncier

Lorsqu’un bailleur en location nue relève du régime réel d’imposition, il peut déduire l’ensemble de ses charges de ses revenus fonciers. Si le montant de ces charges excède celui des revenus perçus, il en résulte un déficit foncier.

Ce déficit est imputable sur le revenu global du foyer fiscal (dont les salaires), dans la limite annuelle de 10.700 €. Ce plafond est toutefois porté à 21.400 € lorsque le déficit provient de travaux de rénovation énergétique permettant au logement de sortir du statut de passoire thermique (classes E, F ou G).

La loi de finances prolonge ce dispositif renforcé : l’imputation majorée à 21.400 € demeure applicable aux dépenses payées jusqu’au 31 décembre 2027, contre une échéance initialement fixée au 31 décembre 2025.

 

  • Professionnels et régime de franchise en base de TVA

La loi de finances était très attendue sur les seuils de franchise en base de TVA. Ce régime permet aux professionnels de ne pas facturer la TVA tant que leur chiffre d’affaires reste sous certains plafonds. Mais malgré le bruit, la version finale de la loi de finances ne contient aucun changement des plafonds. 

Pour les professionnels qui se livrent à de la prestation de service (agents immobiliers/ commerciaux, etc), le seuil de franchise reste 37 500 €, avec un seuil majoré de tolérance à 41 250 €. Le dépassement du seuil majoré entraîne l’assujettissement immédiat à la TVA.

Les loueurs en meublé classique, sans services para-hôteliers reste exonérée de TVA. et enfin ceux faisant de la para-hôtellerie (au moins trois services proposés : petit-déjeuner, nettoyage, linge, accueil) est soumise à la TVA à 10 %, avec les mêmes seuils de franchise qu’auparavant : 85 000 € et seuil majoré de 93 500 €.

 

  • Suppression de la réforme du régime des plus-values immobilières

On évoquait la suppression des abattements pour durée de détention dans le calcul de la plus-value. Leur remplacement par l’application d’un coefficient d’érosion monétaire au prix d’acquisition des immeubles également. Ainsi qu’une réduction des taux d’imposition des plus-values.

Ces mesures n’ont finalement pas été reprises dans la loi finale. 

 

 

Eva BARD Eva BARD