Guillaume, notre Responsable Juridique, diplômé notaire, aborde aujourd’hui les différentes précautions à prendre pour la rédaction et la signature de nouveaux compromis de vente.

Depuis le 17 Mars, il n’est en effet plus autorisé pour un client de se rendre dans une agence immobilière ou dans une étude notariale, cette hypothèse n’étant pas envisagée dans les déplacements autorisés par le gouvernement.

Quelles sont les solutions pour pouvoir maintenir les signatures des contrats sans déplacements des parties ? Quelles clauses faut-il insérer dans les contrats, notamment vis à vis des délais qui conditionnent la vente ? Peut-on signer les avants-contrats sans les documents habituellement présents, faute de pouvoir les obtenir ?

On vous dit tout !

La signature à distance

Restriction oblige, il n’est plus possible à l’heure actuelle de faire venir les clients physiquement dans une agence immobilière ou une étude notariale. Il n’est plus possible non plus de procéder par “compromis tournant”, cette pratique qui consiste à envoyer le compromis par la poste à chaque partie qui doit le signer et le renvoyer. Les postes étant majoritairement fermées, aucun courrier ne peut être expédié.

La seule manière à l’heure actuelle de signer un compromis est donc d’utiliser un outil de signature électronique. Il suffit simplement pour cela d’avoir un numéro de téléphone portable, une adresse email et une connexion internet.

La procédure est très simple : on soumet un document à signature et on renseigne les coordonnées des signataires. Ils vont alors recevoir un lien par email, pour accéder à la signature et un code par sms pour valider cette signature, une fois qu’ils auront parcouru les documents.

Pour découvrir comment lancer une signature électronique, cliquez ici et signer un contrat de façon électronique, cliquez ici.

Les points de vigilance lors d’une signature électronique :

1. La lecture de l’acte. Il est fortement recommandé d’effectuer une lecture de l’acte aux parties, comme cela se fait lors d’une signature classique. N’ayant pas les clients en face de soi, elle peut être organisée par téléphone ou par visioconférence. Les signataires pourront ainsi recevoir toutes les explications utiles sur leur obligation, et vous allez maintenir ainsi le lien primordial entre le professionnel et ses clients.
2. Les coordonnées des signataires. Il faut bien évidemment que les signataires aient une adresse email et un numéro de téléphone distinct. Il est aussi conseillé d’insérer ces coordonnées dans les clauses d’état civil des signataires, pour qu’ils déclarent que ces adresse mails et numéro de téléphone sont bien les leurs et ainsi éviter tout contentieux.
3. En cas d’absence de prêt, l’acquéreur doit apposer en principe une mention au sein de l’acte. Cette mention, qui doit être manuscrite, ne peut pas être reproduite au sein d’un acte électronique s’il n’est pas reçu par un notaire. La solution consiste alors à faire reproduire cette mention de la main de l’acquéreur, sur un document qu’il devra ensuite scanner, pour qu’il soit annexé à l’acte. L’annexe faisant intégralement partie de l’acte, les dispositions légales seront totalement respectées.
4. La remise en main propre. Une seconde mention manuscrite peut être exigée, au niveau de la purge du délai SRU, lorsque le compromis est remis en main propre à l’acquéreur. Comme nous sommes dans une situation de signature à distance, la remise en main propre sera proscrite et nous pourra pas être effectuée.
5. Le recommandé électronique. Si la purge n’est pas possible par remise en main propre, ni par courrier classique, il ne reste qu’à utiliser le recommandé électronique. Il suffit pour cela que le destinataire ait une adresse mail, ainsi qu’un smartphone ou un ordinateur muni d’une webcam. Notre prestataire, AR24, devra en effet s’assurer de l’identité du destinataire, pour que le recommandé soit conforme aux règlementations européennes. Il est recommandé d’insérer une clause dans l’avant contrat autorisant la notification SRU par recommandé électronique.

Grâce à MyNotary, vous aurez la possibilité d’accomplir toutes ces opérations : rédaction du compromis, consultation du projet par les parties, signature électronique à distance, et purge électronique via AR24, le tout en quelques clics directement depuis votre ordinateur.

Les précautions à prendre lors de la rédaction

Il y a certaines clauses qui vont demander une vigilance particulière, notamment celles qui prévoient des délais spéciaux.

Pour les conditions suspensives, qu’elles concernent l’obtention du financement ou une autre, il faudra bien veiller à prendre des délais assez longs, pour ne pas qu’ils expirent pendant la période de ralentissement que nous connaissons.

Le délai de la condition d’obtention du financement ne peut être inférieur à un mois, et se situe habituellement entre 45 et 60 jours, soit 2 mois en moyenne. Au vu de la situation, il sera recommandé de prévoir un délai très large, les banques fonctionnant actuellement très largement au ralenti. Prévoir ainsi une obtention du prêt sous 4 à 6 mois paraît ainsi beaucoup plus raisonnable.

C’est le même principe pour la date de signature de l’acte définitif. Même si ce délai n’a pas d’impact sur le compromis, comme nous l’avons vu dans une précédente vidéo, autant le fixer à une date lointaine, pour le milieu de l’été au minimum.

Pour vous faciliter la tâche, nous vous avons préparé des modèles de clauses à insérer au contrat que vous pourrez télécharger en cliquant ici.

Signer un compromis lorsque certains documents sont manquants

Dans le contexte actuel, il est impossible aujourd’hui d’obtenir des nouveaux diagnostics, ou encore des éléments nécessaires sur la copropriété. Il reste toutefois envisageable d’insérer une condition suspensive de production de tel ou tel diagnostic non présent lors de la signature.

Si sur le papier, il est parfaitement valable de signer un avant-contrat sans ces documents, il ne faut cependant pas perdre de vue que le délai de rétractation de l’acquéreur ne pourra pas commencer à courir avant l’obtention de ces documents manquants.

Les parties auront alors le sentiment d’être engagées, même pour une vente prévue dans 6 ou 7 mois, mais en pratique l’acquéreur aura un délai plus que conséquent pour se rétracter.

Il est donc important de bien prendre la mesure du dossier pour décider d’effectuer une signature ou non. Un dossier complet, signé sans condition suspensive de financement et sans droit de préemption aura donc beaucoup plus de chance d’aboutir à la fin de la période de ralentissement, au contraire du dossier dont l’obtention du financement sera fatalement repoussée et dont la période de rétractation de l’acquéreur pourra durer plusieurs semaines voire mois si des documents sont manquants.

Quoiqu’il arrive, il faut garder à l’esprit que le dossier signé ne pourra pas être instruit efficacement par une étude, avant la fin des mesures de restrictions. On ne connaît pas non plus la date certaine de la fin de ces mesures. Qui peut en effet prévoir ce qui va se passer dans les prochaines semaines ou les prochains mois ? Dans quel état économique va se retrouver l’acquéreur dans ce dossier précis au terme de cette période ?
Sans condition suspensive de financement et après son délai de rétractation, l’acquéreur sera en effet obligé de poursuivre la vente, même s’il n’a plus les moyens de le faire.

Toutes ces questions restent en suspens mais doivent être posées pour que chacun prenne conscience des engagements pris en signant le compromis de vente.

À RETENIR

• A l’heure actuelle, la seule solution pour signer les contrats sans se déplacer est d’utiliser un outil de signature électronique.
• Les conditions de la signature électronique impliquent que les signataires doivent disposer un numéro de téléphone portable, d’une adresse email et d’une connexion à internet.
• Il y a 5 points vérifier quand vous procédez à une signature électronique : la lecture du contrat, les coordonnées des signataires, l’absence de prêt, la remise en main propre, et les recommandés électroniques.
• Lors de la rédaction des conditions suspensives, qu’elles concernent l’obtention du financement ou une autre, il faudra bien veiller à prendre des délais assez longs, pour ne pas qu’ils n’expirent pendant la période de ralentissement que nous connaissons.
• Pour vous faciliter la tâche, nous vous avons préparé des modèles de clauses à insérer au contrat que vous pourrez télécharger en cliquant ici.
• S’il est parfaitement valable de signer un avant-contrats malgré des documents manquants, le délai de rétractation de l’acquéreur ne pourra pas commencer à courir avant l’obtention de ces documents manquants.