Vente d’un lot en copropriété : la répartition des charges et travaux

Il existe deux grands types de frais dans une copropriété :

Les charges trimestrielles, comprises dans un budget prévisionnel (servant à régler l’entretien courant de la copropriété), ainsi que le nouveau fonds de travaux prévu par la loi ALUR. Ce fonds est alimenté par une cotisation annuelle supplémentaire par chaque copropriétaire, et il est destiné à financer de futurs travaux, non prévus dans ce budget prévisionnel, comme il sera vu au point suivant.
Les charges hors budget prévisionnel, en dehors de l’entretien courant, qui concernent principalement des travaux, comme un ravalement de façade ou le remplacement d’une chaudière collective, qui sont votés et quantifiés lors des assemblées générales des copropriétaires.

Qui paye quoi ?

La vente n’a pas d’impact sur la répartition de ces charges et travaux.

En effet, le syndic de copropriété va réclamer le paiement au copropriétaire en place, le jour où ce paiement sera exigible.

Un paiement devient exigible à la date fixée lors du vote en Assemblée Générale. Pour vous guider lors de la lecture d’un procès-verbal d’Assemblée Générale, et déterminer les dates de paiement des charges ou travaux, n’hésitez pas à vous appuyer sur notre article dédié.

Le Vendeur a ainsi l’obligation légale de payer :

l’intégralité des charges pour le trimestre en cours ;
la cotisation pour fonds de travaux de la loi ALUR ;
tous les travaux votés lors d’une Assemblée Générale, dont le paiement est exigible.

L’acquéreur deviendra redevable, seulement à partir de la signature de la vente définitive, de tous les travaux et charges futurs, dont le paiement sera exigé ensuite par le syndic.

Une dérogation possible

Il est possible que les parties conviennent ensemble d’un accord afin de déroger aux règles présentées ci-dessus et ainsi réaliser, entre elles, des remboursements anticipés.

Il peut s’agir d’un élément important de négociation du prix de vente, car les parties pourront déterminer qui supporte le coût définitif de ces charges et travaux.

Attention : cette dérogation n’aura d’effet qu’entre l’acquéreur et le vendeur ! Le syndic va systématiquement demander le paiement exigible au copropriétaire en place à la date de l’appel de fonds.

Il est alors possible de prévoir, dès la signature du compromis de vente, qu’un remboursement sera effectué le jour de la vente définitive, pour ces deux types de charges.

Concernant les charges trimestrielles et le fonds de travaux de la loi ALUR

Il pourra être prévu que l’acquéreur remboursera au vendeur, le jour de la signature de la vente définitive, le prorata de charges du trimestre en cours, ainsi que la cotisation versée pour le fonds de travaux. Il s’agit du même principe que le remboursement de la taxe foncière.

Exemple concernant le prorata de charge : Le montant des charges du trimestre est de 900 €, payable par le vendeur en totalité au 1er Janvier. Si la vente est signée à la mi-février, l’acquéreur va rembourser au vendeur, lors de la vente, 450 €, soit la moitié du trimestre en cours.

Concernant le montant des travaux ou charges hors budget prévisionnel

Il peut également être prévu que le vendeur remboursera à l’acquéreur, le jour de la vente, le montant des travaux votés et non encore payés. Comme nous l’avons vu, le syndic réclamera effectivement le montant de ces travaux au copropriétaire en place, le jour où il effectuera l’appel de fonds correspondant.

Exemple concernant les travaux : Des travaux sont votés et sont chiffrés à un total de 3.000 €, avec un paiement exigible en trois fois, le premier jour des mois de Mars, Juin et Décembre. Si la vente se signe au mois de Mai donc avant la deuxième date exigible, le vendeur devra rembourser par anticipation à l’acquéreur, les 2 prochains appels de fonds qui deviendront exigibles au courant des mois de Juin et Décembre, soit la somme de 2.000 €.

Dès le 1er Juin, le Syndic va effectivement recouvrer cette somme directement auprès de l’acquéreur, car il sera le copropriétaire en place au moment de l’appel de fonds.

Si aucune dérogation n’est prévue, le principe légal s’appliquera et aucun remboursement ne pourra être exigé de la part du vendeur ou de l’acquéreur.

Cas particulier

Il peut aussi arriver qu’une assemblée générale se réunisse entre la signature du compromis et celle de la vente définitive. Dans ce cas, la convocation à l’assemblée sera envoyée au vendeur par le syndic. Il est d’usage de prévoir que le vendeur devra faire le nécessaire pour en avertir l’acquéreur et lui donner procuration pour y assister. Dans ce cas, l’acquéreur pourra faire valoir son droit de vote et si des travaux sont votés, il en conservera exclusivement la charge.

Si le vendeur ne fait pas le nécessaire, il conservera la charge des travaux et pourra devoir le remboursement anticipé à l’acquéreur s’il est prévu.

Que retenir ?

La vente n’a pas d’impact sur la répartition légale des charges et travaux : le vendeur doit régler toutes les sommes exigibles avant la vente.
Des travaux votés par le Vendeur, avant la vente, peuvent incomber au futur Acquéreur.
Une dérogation est possible entre les parties, et peut faire l’objet de négociations autour du prix de vente.
Les accords passés entre les parties n’ont pas de valeur à l’égard du syndic, qui continuera à envoyer les appels de fonds au copropriétaire en place le moment venu.

Guillaume TRUSCH